Obligations de promoteur immobilier « in fine » à 8-12 % : rang de créance, défauts nommés et place dans un portefeuille prudent

Un lecteur de 66 ans, retraité, sans enfant, nous a contactés après une vidéo. Il dispose d'environ 500 000 € issus de la vente de biens immobiliers, posés sur un compte à terme arrivé à échéance qui rapporte à peine 1,5 %. Son objectif tient en deux mots : sécuriser, puis transmettre ce capital à ses neveux avec le moins de droits possible. Il considère 5 % par an comme une bonne performance, accepterait qu'une moitié du capital soit un peu plus dynamique, refuse que la totalité le soit, et ne veut pas suivre les marchés. Sa banque lui a proposé un fonds euros ; d'autres conseillers, des produits structurés à capital protégé. Et dans une allocation présentée comme « sécurisée » — y compris par nous — figuraient 30 % d'obligations in fine adossées à des programmes immobiliers, décrites comme une forme de dette privée, à mi-chemin entre l'obligataire classique et le private equity.

Cet article est né de cette allocation. Il ne traite pas des club deals en tant que montage — c'est l'objet de notre article sur les club deals immobiliers à 10 % — mais du titre obligataire lui-même : ce qu'il est juridiquement, ce qu'il rapporte, ce qu'il coûte en cas de prorogation ou de défaut, où il se place dans l'ordre des créanciers, et quelle dose un portefeuille prudent peut en supporter. Chaque chiffre est daté et sourcé ; nos propres calculs sont signalés comme tels ; et quand nous n'avons rien trouvé, nous le disons.

Qu'est-ce qu'une obligation « in fine » de promoteur immobilier, concrètement ?

Une obligation est un titre de créance négociable : dans une même émission, chaque titre confère les mêmes droits de créance pour une même valeur nominale (article L.213-5 du Code monétaire et financier). Celles qui nous occupent sont émises par une société de projet — une SAS ou une SCCV créée pour une opération précise — ou par la holding du promoteur, pour compléter le financement d'un programme : logements, résidences gérées, immobilier de tourisme. Elles ne sont pas cotées, se souscrivent le plus souvent par tranches de 1 000 € à 100 000 €, portent un coupon annuel de 8 à 12 %, et courent sur 12 à 36 mois. Les offres de la plateforme Koregraf, par exemple, promettaient 8 à 12 % par an sur 12 à 36 mois jusqu'à sa cessation d'activité en 2025.

« In fine » signifie que le capital n'est pas amorti : il est remboursé en une seule fois, à l'échéance. Et dans ce secteur, les intérêts suivent le même calendrier. L'étude de l'AMF sur le financement participatif immobilier, publiée le 5 février 2025 sur les dix premières plateformes françaises, est explicite : « la structuration des projets en crowdfunding immobilier prévoit généralement le paiement des intérêts et le remboursement du capital in fine », 56 % des investisseurs sur les projets en cours ne devant recevoir leur premier retour qu'à la fin du projet, et 97,7 % des projets ayant la revente comme source de remboursement. Trois conséquences en découlent, que le coupon affiché ne montre pas.

La première est que tout le risque se concentre à la fin : rien n'est perçu pendant 24 mois, puis tout dépend de la vente des lots dans les délais prévus. La deuxième est l'absence de signal intermédiaire — l'AMF le note elle-même : « sans paiements intermédiaires, il est plus difficile de percevoir d'éventuelles difficultés au niveau du projet financé ». La troisième est la prorogation contractuelle : la plupart des contrats d'émission prévoient que l'émetteur peut, à sa seule initiative, prolonger l'échéance de six à douze mois, parfois de façon renouvelable, avec ou sans majoration du coupon. L'AMF distingue à ce titre les « retards contractuels » — anticipés dans la documentation — des retards non contractuels ; sur les opérations de promotion immobilière en cours au 31 mars 2024, elle mesurait 14,8 % de retards contractuels et 13,8 % de retards non contractuels, soit 28,6 % au total. Une prorogation n'est donc pas un incident : c'est une clause, dont l'usage est devenu la norme sur près d'un projet sur trois.

Que rémunère vraiment un coupon de 8 à 12 % ?

Un programme immobilier se finance par couches : le crédit bancaire, qui prend une hypothèque ou un privilège de premier rang sur le foncier et les constructions ; les fonds propres du promoteur ; et, entre les deux, des quasi-fonds propres que la banque exige du promoteur pour débloquer son prêt. C'est cette couche intermédiaire que l'obligation in fine vient remplir. La même étude de l'AMF le décrit sans détour : « initialement, le modèle du crowdfunding était de financer en dette junior (sans sûretés réelles pour la plupart des cas) des opérations immobilières, avec une prime de risque élevée. L'absence de sûretés était alors souvent liée au fait que les plateformes accompagnent des opérateurs au côté des banques qui elles, bénéficiaient de sûretés de premier ordre là où les plateformes s'alignaient en second rang. »

Le coupon rémunère donc une position proche de celle de l'actionnaire — payée sur la marge de l'opération, exposée aux surcoûts et aux retards de commercialisation — sans en avoir le potentiel de gain : la rémunération est plafonnée au coupon, la perte peut aller jusqu'au capital. L'AMF résume cette asymétrie en une phrase, dans son commentaire de l'étude : les investisseurs bénéficient d'une participation limitée à la hausse tout en supportant les conséquences des retards ou de l'échec. Et elle relève un mouvement contre-intuitif : les rendements contractuels moyens sont passés de 9,1-9,6 % (2017-2022) à 9,9 % en 2023 puis 10,7 % en 2024, mais la prime de risque du secteur — l'écart avec le rendement sans risque — s'est contractée, de 10 % en 2020 à 7,7 % en 2023 et 8 % en 2024, parce que les taux d'État ont monté plus vite que les coupons. Autrement dit : le titre paie aujourd'hui moins de supplément qu'en 2020 pour un risque que toutes les statistiques ci-dessous montrent plus élevé. Un coupon de 9 % sur 24 mois se compare à une OAT qui sert 4,3 % à dix ans : les cinq points d'écart sont le prix, tel que le marché le fixe, d'un risque de défaut réel.

Rang de créance : où se place un obligataire quand le promoteur tombe ?

Le rang est la question que le coupon fait oublier, et c'est la seule qui compte le jour où l'opération s'arrête. En procédure collective, l'ordre de paiement est fixé par le Code de commerce, pas par le contrat d'émission. Sont servis en premier les frais de justice, les salaires couverts par le superprivilège, les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture et utiles à la procédure (article L.641-13), puis les créanciers titulaires de sûretés réelles sur les actifs vendus — la banque de premier rang sur le foncier. Ce qui reste est réparti entre tous les autres créanciers « au marc le franc de leurs créances admises » (article L.643-8) : ce sont les créanciers chirographaires, au même rang que les fournisseurs impayés. Un obligataire sans sûreté est l'un d'eux. Sa créance est réelle, son titre est valable, et il peut ne rien recevoir.

S'y ajoute une contrainte de procédure que beaucoup de souscripteurs découvrent trop tard : la créance doit être déclarée au mandataire judiciaire dans les deux mois de la publication du jugement d'ouverture au BODACC (articles L.622-24 et R.622-24 du Code de commerce). Sur une émission obligataire, cette déclaration incombe en principe au représentant de la masse des obligataires (articles L.228-46 et suivants) — le plus souvent la plateforme. Quand la plateforme a elle-même cessé son activité, comme Koregraf en 2025, cette chaîne se rompt : l'AMF a dû désigner un prestataire de continuité pour suivre les remboursements. Les intérêts, par ailleurs, « continuent généralement à courir en cas de retards sur les projets, sauf dans le cas des procédures collectives », note l'AMF : dès l'ouverture d'une procédure, le coupon cesse d'exister, et seul le nominal reste en jeu.

Ce que vaut concrètement une créance chirographaire dans un redressement de promoteur, un cas public récent le chiffre. Le groupe Réalités, promoteur coté sur Euronext Growth, a été placé en redressement judiciaire par le Tribunal de commerce de Nantes le 5 février 2025 ; le plan arrêté le 18 février 2026, tel que décrit par la société elle-même, « prévoit un remboursement partiel (jusqu'à 14 %) progressif des créances sur une période de 10 ans, assorti d'abandons ou, à l'option des créanciers concernés, de conversions significatives du solde non remboursé des créances (jusqu'à 93 %) en actions nouvelles », avec des classes distinctes pour les créanciers sécurisés, chirographaires et subordonnés. Nous ne savons pas si des particuliers détenaient des obligations de ce groupe, et ne l'affirmons pas ; le cas est cité pour ce qu'il montre : dans un redressement réussi — approuvé par 83,27 % des créanciers —, un créancier non sécurisé récupère au mieux 14 % en dix ans, et des actions pour le reste. Le baromètre sectoriel de 2025 en tire la même leçon : « l'observation des jugements prononcés montre que, dans certains cas de redressement judiciaire, une partie importante du capital peut être annulée, le solde étant étalé sur plusieurs années ».

Hypothèque de second rang, fiducie-sûreté, GAPD, GFA : quelles sûretés protègent réellement l'obligataire ?

Les présentations commerciales alignent volontiers des sûretés dont les noms rassurent. Elles ne se valent pas, et certaines ne protègent pas l'obligataire du tout. Le tableau ci-dessous les classe par ce qu'elles valent le jour où le promoteur ne paie plus.

Le cas Terlat, premier défaut d'ampleur du secteur, illustre la différence entre ces instruments. Le groupe, financé sur Wiseed et Anaxago, a vu sa holding Retome placée en redressement judiciaire le 6 janvier 2017 puis en liquidation en août 2017, selon le Journal du Net. Sur les deux programmes financés en obligations chez Wiseed, l'issue a divergé : le capital de « Le Passage » (516 500 €, 126 investisseurs) a été récupéré à l'été 2017, intérêts bloqués sous séquestre ; « Les Jardins de Clarisse » (480 500 €, 194 investisseurs) s'orientait vers une perte totale, soit une perte moyenne annoncée de 2 477 € par investisseur. Même promoteur, mêmes plateformes, même instrument — et un résultat qui a dépendu uniquement de l'état d'avancement de chaque opération le jour de l'ouverture de la procédure. C'est exactement ce que « rang chirographaire » veut dire en pratique.

Plateforme PSFP ou émission directe : quel cadre s'applique à l'obligation qu'on vous propose ?

Deux canaux coexistent, et ils n'offrent pas la même protection. Le premier est la plateforme agréée. Le règlement (UE) 2020/1503 du 7 octobre 2020, applicable depuis le 10 novembre 2021, a créé le statut de prestataire de services de financement participatif (PSFP), délivré en France par l'AMF (article L.547-1 du Code monétaire et financier). La période transitoire s'est achevée le 10 novembre 2023 : depuis cette date, seules les plateformes agréées PSFP peuvent proposer ce service, et les anciens statuts nationaux de conseiller ou d'intermédiaire en financement participatif ont disparu. Un PSFP doit soumettre l'investisseur non averti à un test de connaissance, à une simulation de sa capacité à supporter des pertes (10 % de son patrimoine net), lui remettre une fiche d'informations clés standardisée, lui accorder un délai de réflexion de quatre jours, et ne peut lever plus de 5 000 000 € par porteur de projet sur douze mois glissants. C'est un cadre minimal — le PSFP avertit, il ne conseille pas — mais il existe, et il est contrôlé.

Le second canal est l'émission directe, hors plateforme : une obligation proposée par un conseiller, un family office ou un réseau privé, souscrite auprès de la société de projet. Ce canal échappe entièrement au règlement PSFP. Il relève du droit commun des offres de titres : depuis le 5 juin 2026, le règlement Prospectus tel que modifié par le Listing Act (règlement (UE) 2024/2809) fixe à 12 000 000 € sur douze mois le seuil en dessous duquel aucun prospectus n'est requis (8 000 000 € auparavant). En dessous, une offre ouverte au public en France donne lieu à un document d'information synthétique (DIS) transmis à l'AMF mais non revu par elle, selon l'instruction DOC-2018-07 — dont la version consultée à la date de rédaction mentionnait encore le seuil de 8 000 000 €, sa mise à jour au nouveau seuil restant à vérifier. Et lorsque l'offre est adressée à moins de 150 personnes non qualifiées par État membre, elle constitue un placement privé qui ne requiert aucun document du tout. Une obligation simple à taux fixe n'entre en principe pas non plus dans le champ du règlement PRIIPs : pas de DIC, pas d'indicateur synthétique de risque — point à confirmer sur chaque émission, mais qui explique pourquoi ce titre arrive souvent sans aucun document normalisé, quand un produit structuré en a trois pages.

Une précision qui nous concerne directement : le conseil sur une obligation détenue en direct, hors enveloppe d'assurance, est un conseil en investissement financier, qui relève du statut de conseiller en investissements financiers contrôlé par l'AMF. Notre cabinet est courtier en assurance (ORIAS 25005915) ; il n'est pas habilité à recommander ce titre en compte-titres, et oriente vers un partenaire CIF lorsqu'un instrument financier est détenu hors contrat — comme nous l'écrivons déjà sur la page Capital Garanti. Dans un contrat luxembourgeois en fonds dédié, en revanche, ce titre est une unité de compte soumise aux plafonds décrits plus bas, et son inscription relève du conseil sur le contrat. Présenter des obligations in fine dans une allocation supposait donc, au minimum, de préciser l'enveloppe et le cadre dans lequel elles seraient détenues — et de ne pas les ranger dans la partie « sécurisée ». C'est une des raisons de cet article.

L'AMF, de son côté, a multiplié les signaux. Le 20 juin 2025, elle a appelé les investisseurs à « faire preuve d'une extrême prudence » face au risque de défaillance du porteur de projet et de cessation d'activité de la plateforme. Le rapport annuel 2025 du Médiateur de l'AMF, publié le 10 septembre 2026, fait du financement participatif « la thématique de litiges qui a connu la plus forte progression en 2025 » : 93 dossiers traités et clos, contre 8 en 2024 — le Médiateur précisant que cette hausse tient à l'aboutissement, en 2025, de longues négociations engagées l'année précédente avec les plateformes — et 69 dossiers supplémentaires sur le seul premier semestre 2026. Si vous êtes déjà engagé dans un titre litigieux, la procédure gratuite de médiation de l'AMF précède utilement toute action judiciaire.

Peut-on loger une obligation de promoteur dans une assurance-vie française ou luxembourgeoise ?

La question a une importance pratique pour notre lecteur, dont l'objectif est la transmission : en assurance-vie, un capital versé avant 70 ans échappe aux droits de succession jusqu'à 152 500 € par bénéficiaire ; en compte-titres, il entre dans la succession, taxée à 55 % pour des neveux après un abattement de 7 967 € (articles 777 et 779 du CGI) — un écart que nous chiffrons dans notre article sur la transmission aux neveux. Or l'obligation in fine de promoteur n'entre presque jamais dans un contrat français. L'article R.131-1 du Code des assurances, dans sa version en vigueur depuis le 6 mai 2026, liste les unités de compte admises : il renvoie aux actifs négociés sur un marché reconnu, aux parts de fonds, et admet les actions de sociétés commerciales non cotées dans la limite de 10 % de l'encours du contrat — mais ne mentionne pas les obligations non négociées sur un marché reconnu. Les rares exceptions passent par la cotation du titre sur un marché admis ou par son enveloppement dans un fonds, à la discrétion de l'assureur : elles existent, elles ne sont pas la norme.

Le Luxembourg est plus ouvert, mais borné. La lettre circulaire 26/1 du Commissariat aux Assurances, en vigueur depuis le 1er février 2026 (elle remplace la circulaire 15/3), classe les souscripteurs en cinq catégories selon la prime et la fortune mobilière déclarée : A à partir de 125 000 € de prime et 250 000 € de fortune mobilière, B à partir de 250 000 € et 500 000 €, C à partir de 250 000 € et 1 250 000 €, D à partir de 1 000 000 € et 2 500 000 €. Son annexe 1 plafonne les « obligations d'un émetteur non public de la zone A non négociées sur un marché réglementé » à 5 % par émetteur et 10 % du fonds pour la catégorie N, et à 10 % par émetteur et 20 % du fonds — limite globale cumulée avec les actions non cotées — pour les fonds dédiés de type A et B. Seule la catégorie C s'affranchit des limites, et la catégorie D de toute restriction. Le point 7.3.6 exige en outre, pour tout actif « à liquidité réduite », l'accord explicite du preneur après remise d'une notice sur les risques juridiques et fiscaux, et le droit pour l'assureur de régler la prestation en nature, en transférant les titres eux-mêmes au bénéficiaire.

Appliquée à notre lecteur, la circulaire tranche d'elle-même : avec 500 000 € de patrimoine mobilier, il relève au mieux de la catégorie B. Une poche de 30 % d'obligations non cotées est donc irréalisable dans un fonds dédié luxembourgeois ; le maximum serait 20 %, sur au moins deux émetteurs, dans un contrat dont le coût propre du fonds dédié viendrait de surcroît en déduction du coupon. Et il faudrait signer une notice reconnaissant que l'assureur pourrait, au décès, livrer aux neveux des obligations de promoteur plutôt que des euros.

Retards, prorogations, procédures collectives : ce que disent les chiffres officiels 2024-2026

Trois séries de chiffres existent, produites par des acteurs différents, avec des méthodes différentes ; elles ne se comparent pas terme à terme, mais elles racontent la même dégradation. La première est l'étude de l'AMF déjà citée, portant sur les dix premières plateformes au 31 mars 2024. La deuxième est le baromètre annuel publié par France FinTech et Forvis Mazars, dont l'édition 2025 est parue en mars 2026, avec un point intermédiaire en septembre 2025. La troisième est le rapport du Médiateur de l'AMF.

Deux lectures s'imposent. La première : entre la mi-2024 et la fin 2025, la part des projets en procédure collective a été multipliée par quatre ou cinq selon le baromètre, pendant que le rendement affiché montait de 10,6 % à 11,0 %. La seconde, plus importante pour un souscripteur : les taux de « perte définitive » proches de zéro que continuent d'afficher plusieurs plateformes ne mesurent rien d'utile. L'AMF le dit dans les termes les plus nets qu'un régulateur emploie : cet indicateur est « biaisé », parce qu'il rapporte des pertes constatées des années après à un encours gonflé par les collectes récentes, « alors même que 40 à 50 % des projets des années 2020 et 2021 sont en retard pour certaines plateformes ». Le baromètre 2025 va dans le même sens en renonçant à chiffrer les pertes, « leur estimation [restant] complexe et [dépendant] largement des garanties mises en place et des décisions judiciaires ». La toile de fond n'aide pas : selon Altares, les défaillances de promoteurs immobiliers ont bondi de 45 % sur un an au troisième trimestre 2025, la plus forte hausse sectorielle du trimestre.

Des défauts nommés, de Terlat (2017) à Fiducim (2026)

Les statistiques décrivent un secteur ; les cas nommés décrivent ce qu'un souscripteur vit. Nous ne citons ici que des faits établis par une source publique, sans qualificatif au-delà de ces faits. Terlat (2017), détaillé plus haut : holding en redressement judiciaire le 6 janvier 2017, liquidation en août, six programmes financés sur Wiseed et Anaxago pour environ 2,8 millions d'euros, une opération remboursée en capital et une autre en perte quasi totale. Koregraf (2025) : la plateforme elle-même, pionnière du secteur, a cessé les paiements le 17 avril 2025, demandé le retrait de son agrément le 22 avril, été placée en liquidation judiciaire par le Tribunal de commerce de Bordeaux le 20 mai, et a vu son agrément retiré par l'AMF le 30 juin 2025 — laissant 198 projets en cours pour près de 160 millions d'euros de capital restant dû, dont environ la moitié, selon la société, étaient encore sains. Fiducim (2026) : ce promoteur, dont environ 1 200 logements et 22 chantiers étaient à l'arrêt, a été placé en liquidation judiciaire en juillet 2026, décision dont le groupe a fait appel ; les montants prêtés par des particuliers via une plateforme varient entre 20 et 27 millions d'euros selon les sources de presse, sans confirmation officielle. Tudigo (2026) : cette plateforme généraliste a été placée en redressement judiciaire par le Tribunal de commerce de Bordeaux le 5 août 2026, après une cessation des paiements constatée le 31 juillet — les fonds des investisseurs ne transitant pas par ses comptes, mais tout reversement étant désormais subordonné à l'autorisation de l'administrateur judiciaire. Auxquels s'ajoute Réalités, déjà cité pour ce que son plan a réservé aux créanciers non sécurisés.

Un point d'honnêteté s'impose sur les programmes de montagne, qui figuraient dans l'allocation à l'origine de cet article. Nous n'avons identifié, lors de nos recherches, aucune source publique nommant un défaut d'obligations souscrites par des particuliers et adossées à une résidence en station de ski sur la période 2016-2026. Cela ne signifie pas qu'il n'y en a pas eu — les procédures de ce type se lisent au BODACC opération par opération, et les plateformes ne publient pas de détail par projet — mais nous préférons l'écrire plutôt que d'en inventer un. Ce que la catégorie porte de spécifique est en revanche documenté : une commercialisation saisonnière, des coûts de construction en altitude plus difficiles à tenir, et, pour les résidences gérées, la dépendance à un exploitant dont la défaillance avant la fin du bail est un risque à part entière.

Obligation in fine, Capital Garanti, fonds obligataire daté, OAT : le face-à-face

Quatre instruments se disputent la poche obligataire d'un patrimoine prudent. Ils n'ont en commun que le mot « obligation ». Le tableau ci-dessous les compare sur ce qui compte le jour où quelque chose se passe mal, pas sur le seul rendement affiché.

La ligne « diversification » est celle qui sépare le plus nettement l'obligation de promoteur des trois autres. Un fonds obligataire daté répartit un même montant sur des dizaines d'émetteurs notés — un défaut y coûte un ou deux points de performance, pas le capital ; son coût réel, frais d'entrée compris, ramène son rendement net autour de 2,4 à 3,6 % par an en compte-titres, ce qui reste nettement inférieur à un coupon de 9 %, mais pour un risque unitaire sans commune mesure. Le Capital Garanti, lui, concentre sur un seul émetteur bancaire noté, ce qui justifie la règle de répartition que nous appliquons au-delà de 150 000 € — mais son défaut est un événement de crédit bancaire, dont la probabilité se lit dans une notation publique, quand celui d'une SCCV de promotion ne se lit nulle part.

150 000 € sur trois obligations à 9 % : le rendement réel du bloc dans trois scénarios

Situation type construite pour illustrer le calcul, à partir de paramètres réalistes : les 150 000 € qui représentent 30 % d'un patrimoine de 500 000 € sont répartis à parts égales sur trois obligations in fine à 9 % sur 24 mois, intérêts simples versés avec le capital à l'échéance, détenues en compte-titres et taxées au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 %. Le scénario nominal suppose que tout se passe comme prévu ; le deuxième, qu'une ligne est prorogée de douze mois par l'émetteur, le coupon continuant de courir sans être capitalisé — l'hypothèse la plus favorable en cas de retard, selon l'AMF ; le troisième, qu'une ligne entre en procédure collective, avec un recouvrement de 30 % du nominal versé trois ans après la souscription et aucun intérêt sur cette ligne.

L'asymétrie est le seul chiffre à retenir de ce tableau : dans le meilleur cas, le bloc fait environ 8 200 € de mieux qu'un rendement garanti ; dans le cas d'un seul défaut sur trois, il fait près de 33 000 € de moins. Le rapport est de un à quatre. Pour que le pari soit raisonnable, il faudrait que la probabilité d'un défaut soit très inférieure à un quart de celle d'un dénouement normal — ce que les statistiques du secteur ne permettent pas d'affirmer. Second calcul dérivé, à manier comme un ordre de grandeur et non comme une prévision : si l'on retient, pour chaque ligne, une probabilité de procédure collective égale à la part sectorielle de 20 % relevée pour 2025, et que les trois opérations sont indépendantes, la probabilité qu'au moins une des trois soit touchée est de 1 − 0,8³, soit près de 49 % ; à 25 %, elle monte à 58 % ; il faudrait revenir à 5 % par ligne — le niveau de la mi-2024 — pour la ramener à 14 %. Une sélection rigoureuse fait certainement mieux que la moyenne du secteur ; elle ne ramène pas ce risque à celui d'un émetteur bancaire noté.

Le même raisonnement, en espérance : avec 20 % de probabilité de défaut et 70 % de perte en cas de défaut, la perte attendue sur une ligne de 50 000 € est de 7 000 € sur deux ans, à comparer à 9 000 € d'intérêts bruts attendus. L'espérance de gain brut du titre tombe alors autour de 2 000 € par ligne sur deux ans — 2 % par an, avant impôt —, c'est-à-dire en dessous d'un compte à terme. Ce n'est pas une démonstration que le titre est mauvais ; c'est la démonstration que son coupon de 9 % n'est un « rendement » qu'à la condition que le défaut n'arrive pas, et que cette condition, en 2025-2026, ne va pas de soi.

Quelle fiscalité pour les coupons, pour une perte, et pour la transmission ?

En détention directe, les coupons sont des revenus de capitaux mobiliers soumis au prélèvement forfaitaire unique de droit commun, porté à 31,4 % depuis le 1er janvier 2026 (12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux), sans abattement, l'option pour le barème restant possible. Une obligation à taux fixe proposée par un PSFP est éligible au PEA-PME en vertu du d du 1 de l'article L.221-32-2 du Code monétaire et financier, ce qui permet d'exonérer les coupons d'impôt sur le revenu après cinq ans — sous réserve du plafond d'exonération propre aux titres non cotés dans le plan, à faire vérifier avant d'y recourir. Logée en assurance-vie, dans les cas exceptionnels où elle y entre, elle bénéficie du régime du contrat : 17,2 % de prélèvements sociaux et 7,5 % après huit ans sous abattement.

La perte est le point le moins favorable. L'article 125-00 A du CGI permet d'imputer une perte en capital sur les intérêts d'autres placements de même nature, dans la limite de 8 000 € par an et pendant cinq ans — mais il ne vise que les prêts participatifs et les minibons, pas les obligations, qui constituent pourtant l'essentiel du crowdfunding immobilier. La perte sur une obligation non remboursée ne se compense donc pas avec les coupons des autres lignes ; son éventuel traitement en moins-value sur valeurs mobilières, imputable sur des plus-values de même nature seulement, dépend de la constatation de l'annulation du titre et doit être confirmé par un fiscaliste au cas par cas. Dans notre scénario de défaut, les 18 000 € d'intérêts perçus sur les deux lignes saines sont intégralement taxés alors que le bloc perd 22 652 € : l'État prélève 5 652 € sur une opération globalement perdante.

Pour la transmission, enfin, un titre détenu en direct entre dans la succession. Pour un lecteur sans enfant qui souhaite transmettre à ses neveux, chaque euro au-delà de 7 967 € par neveu est taxé à 55 % ; une obligation de 50 000 € en cours au jour du décès est en outre un actif que les héritiers ne peuvent ni vendre ni faire rembourser avant son échéance, et dont la valeur déclarée à la succession peut être contestée si l'opération est en difficulté. Le contraste avec la clause bénéficiaire d'un contrat d'assurance-vie — 152 500 € par bénéficiaire hors droits, sur des primes versées avant 70 ans, ce qui laisse à notre lecteur quatre années pour la mettre en place — est l'un des arguments les plus solides contre la détention directe de ce type de titre dans son cas précis.

Pourquoi 30 % d'un portefeuille prudent est trop, même quand c'est nous qui le proposons

Reprenons l'allocation initiale avec les éléments réunis ci-dessus. Le lecteur a 500 000 €, veut sécuriser et transmettre, juge 5 % par an satisfaisant, accepte qu'une moitié soit un peu plus dynamique. Les 150 000 € d'obligations in fine y figuraient dans la partie « sécurisée ». Or rien, dans ce titre, ne relève de la sécurité au sens où ce site l'emploie — nous avons détaillé dans qui garantit quoi que la sécurité d'un placement se lit dans l'identité de celui qui s'engage à rembourser, son rang, et le fonds de garantie qui le double : ici, l'engagement est celui d'une société de projet, le rang est chirographaire, et aucun fonds de garantie n'existe. Le mot « sécurisé » était donc faux, et c'est notre erreur d'étiquetage avant d'être une question de dose.

La dose, ensuite. L'arithmétique de la concentration est développée dans notre article sur la part maximale d'un produit dans un portefeuille; appliquée ici, elle donne ceci. Si le bloc entier de 150 000 € subissait le scénario de défaut à 30 % de recouvrement, la perte de 105 000 € représenterait 21 % du patrimoine total ; les 350 000 € restants, placés à 5 % garantis, mettraient six années à la compenser — six années pendant lesquelles l'objectif de transmission serait suspendu. Même le scénario à un seul défaut sur trois efface, à lui seul, plus d'une année de rendement de tout le reste du patrimoine. Un profil qui refuse le dynamique sur 100 % de son capital ne peut pas, sans contradiction, porter 30 % d'un actif dont le comportement en cas d'échec est celui d'une action de société non cotée en liquidation.

Ce que nous ferions aujourd'hui pour ce lecteur, en trois temps. D'abord la structure de transmission : l'assurance-vie avant 70 ans, avec un socle en Capital Garanti à 5 % — le niveau qu'il juge lui-même satisfaisant — et un tampon disponible, selon la construction comparée dans Capital Garanti contre fonds euros contre compte à terme. Ensuite, dans la moitié « un peu plus dynamique » qu'il accepte, une part d'obligations de promoteur limitée à 5 à 10 % du patrimoine total — 25 000 à 50 000 €, pas 150 000 € —, répartie sur au moins trois à cinq lignes indépendantes de 2 à 3 % chacune, souscrites via un PSFP agréé, avec une sûreté réelle de premier rang ou une fiducie, sur des opérations dont la précommercialisation est établie par des actes signés. Enfin, l'acceptation écrite, avant la première souscription, que cette poche peut perdre l'intégralité de sa valeur sans remettre en cause ni le train de vie ni la transmission. Si cette phrase ne peut pas être signée sereinement, la bonne dose est zéro.

Les documents à exiger avant de signer

Une obligation de promoteur ne s'évalue pas sur une plaquette ; elle s'évalue sur des actes. Les huit documents ci-dessous sont ceux que nous demandons désormais avant d'accepter qu'un tel titre figure dans une allocation — et l'absence de l'un d'eux vaut réponse.

Ce qu'il faut retenir

Une obligation « in fine » de promoteur immobilier est une créance non cotée sur une société de projet, remboursée en une seule fois quand les lots sont vendus, sans sûreté réelle dans la plupart des cas, et donc chirographaire le jour où l'opération s'arrête. Son coupon de 8 à 12 % rémunère une position de dette junior, plafonnée à la hausse et exposée à la perte totale, dans un secteur où, selon les chiffres publiés en mars 2026, 25 à 30 % des projets étaient en retard de plus de six mois et 20 à 25 % en procédure collective. Elle n'entre presque jamais dans une assurance-vie française, et un fonds dédié luxembourgeois la plafonne à 20 % pour un patrimoine mobilier inférieur à 1 250 000 €. Sur 150 000 € répartis sur trois lignes, un seul défaut avec 30 % de recouvrement suffit à transformer un gain net de 18 500 € en une perte nette de 22 700 €, et la probabilité qu'au moins une ligne sur trois soit touchée, au taux sectoriel de 2025, avoisine une chance sur deux. La réponse à la question posée par l'allocation initiale est donc sans ambiguïté : aucune place dans une poche sécurisée, 5 à 10 % au plus dans la poche dynamique, jamais 30 % — et, avant toute souscription, les huit documents de la check-list ci-dessus plutôt qu'une plaquette. Si vous détenez déjà ce type de titre, ou si l'on vous en propose, c'est cette relecture — rang, sûretés, dose — que nous faisons avec vous.