Club deals immobiliers à 10 % de rendement cible : ce qu'il faut vérifier avant de signer

Le statut juridique réel d'un club deal immobilier

Le terme « club deal » n'a pas de définition légale en droit français. Contrairement à une SCPI ou un OPCI — des placements collectifs agréés par l'AMF, soumis à des règles de composition, de valorisation et d'information encadrées, que nous détaillons dans notre avis sur les SCPI à haut rendement — un club deal immobilier est un montage ad hoc, construit autour d'une société support créée pour une opération identifiée. Cette société support est le plus souvent une SCI, pour sa souplesse de gestion et sa fiscalité translucide, ou une SAS, pour sa flexibilité statutaire et la possibilité d'émettre des actions de préférence.

Les investisseurs y entrent par trois instruments principaux, cumulables selon les montages : des obligations (une créance, avec un coupon fixe ou variable et un remboursement prévu à l'échéance), des actions de préférence (une part au capital assortie de droits préférentiels de dividende et de liquidation), ou un compte courant d'associé. Le point central, pour comprendre le risque réel : dans aucun de ces trois cas, l'investisseur ne devient propriétaire du bien immobilier financé. C'est exactement le constat que faisait l'AMF dans sa mise en garde du 29 décembre 2022 contre un nombre croissant de plateformes proposant des investissements en « royalties immobilières » — un schéma structurellement identique à un club deal en obligations : l'AMF y rappelle que ces investisseurs « ne deviennent propriétaires du bien d'aucune façon […] ils sont simplement créanciers d'une entreprise » faiblement capitalisée, créée pour l'occasion.

Le fait qu'aucun statut nommé « club deal » n'existe en droit français ne signifie pas pour autant que ces montages échappent à tout risque réglementaire pour leurs opérateurs. Le 9 septembre 2025, la Commission des sanctions de l'AMF (décision SAN-2025-08) a infligé 400 000 € d'amende à la société de gestion Eternam pour des manquements dans la commercialisation de deux véhicules de club deal — « Aigle Noir » et « Mercure Tours », des SAS destinées à regrouper un nombre restreint d'investisseurs autour d'acquisitions immobilières. La Commission a jugé que ces véhicules devaient être requalifiés en « Autres FIA » au sens des trois critères cumulatifs de l'article L.214-24 du Code monétaire et financier, tel qu'interprété par la position AMF 2013-16 — ce qui implique l'ensemble du corpus réglementaire applicable à la gestion collective : agrément de la société de gestion, information des investisseurs sur les frais et les rétrocessions. Cette décision montre que l'absence de statut nommé ne crée, pour l'investisseur, aucune protection automatique équivalente à celle d'une SCPI ou d'un OPCI agréé : la sanction intervient a posteriori, après la commercialisation, et ne garantit ni le remboursement ni la performance.

Les mises en garde de l'AMF sur le crowdfunding immobilier

L'AMF a publié plusieurs alertes qui concernent directement ce type de montage. Au-delà du communiqué de décembre 2022 déjà cité, l'AMF a diffusé, le 20 juin 2025, une mise en garde générale appelant les investisseurs à « faire preuve d'une extrême prudence » face au risque de défaillance du porteur de projet. Le texte y est explicite : le remboursement et les intérêts ne sont « jamais garantis », les titres ne sont pas cotés et donc difficiles à revendre, les frais de recouvrement en cas de défaillance peuvent représenter une part significative du montant investi, et un risque distinct existe en cas de cessation d'activité de la plateforme elle-même — l'investisseur devant alors se retourner seul contre le porteur de projet.

La liste noire de l'AMF comporte par ailleurs des catégories dédiées « Crowdfunding » et « plateformes de royalties immobilières », mises à jour régulièrement — plus de 3 300 entités y figuraient toutes catégories confondues à la mi-2026. Nous n'avons identifié, lors de la rédaction de cet article, aucune entité nommée liée spécifiquement à un club deal immobilier au Maroc dans ces catégories : ce point doit être vérifié au cas par cas, sur la liste à jour, pour chaque opération envisagée, plutôt que présumé absent.

Signal peut-être le plus concret de la dégradation du secteur : le rapport annuel 2024 du Médiateur de l'AMF, publié le 11 juin 2025, fait état d'une hausse de 88 % des dossiers de médiation liés au crowdfunding en 2024, et de 64 % pour les SCPI, dans un contexte global de hausse de 15 % du nombre de dossiers reçus par le Médiateur (2 204 dossiers, dont 1 168 recevables). Le Médiateur y pointe deux causes récurrentes : la complexité des opérations de promotion immobilière financées, et la qualité du conseil donné au moment de la souscription — un point sur lequel nous revenons plus bas. Si vous êtes déjà engagé dans un montage litigieux, la procédure de médiation AMF, que nous détaillons dans notre article sur le recours ACPR/AMF, reste une voie gratuite à envisager avant toute action judiciaire.

Des cas de défaillance réels et nommés

Le secteur du crowdfunding et des club deals immobiliers en France a connu plusieurs défaillances documentées de porteurs de projets, dès 2017, et plus récemment en 2026. Elles ne concernent pas seulement la promotion immobilière classique : des montages présentés comme adossés à un actif tangible « sécurisé » — des installations photovoltaïques — ont connu le même schéma de défaillance rapide.

Au-delà de ces défaillances de porteurs de projets, le secteur a aussi connu des cessations d'activité de plateformes elles-mêmes — un risque distinct, qui prive l'investisseur de son intermédiaire habituel de suivi. Koregraf, l'un des pionniers du crowdfunding immobilier français, a cessé les paiements le 17 avril 2025, demandé elle-même le retrait de son agrément PSFP le 22 avril, avant d'être placée en liquidation judiciaire sans poursuite d'activité le 20 mai 2025 par le Tribunal de commerce de Bordeaux — l'AMF ayant effectivement retiré son agrément le 30 juin 2025. Un prestataire de continuité (CAPSENS) a été désigné pour suivre les remboursements aux clients. WeShareBonds, adossée à La Banque Postale, a de son côté suspendu son activité commerciale fin 2024 et prélève, depuis le 1er décembre 2024, 2 % sur tous les flux remboursés aux prêteurs pour financer sa gestion extinctive.

Ce que disent les statistiques sectorielles

Le baromètre de référence du secteur, publié conjointement par France FinTech (qui a intégré l'association historique Financement Participatif France en mai 2024) et Forvis Mazars, confirme que la dégradation observée sur les cas nommés ci-dessus n'est pas isolée : elle est sectorielle et récente.

La hausse du rendement brut moyen affiché — de 10,6 % à 11,0 % — au moment précis où les procédures collectives quadruplent en dix-huit mois n'est probablement pas une coïncidence : elle tend à indiquer que les plateformes relèvent leurs taux affichés pour compenser la perte de confiance des investisseurs, plutôt que parce que le risque sous-jacent aurait effectivement baissé. C'est une lecture raisonnable de deux faits sourcés indépendamment, pas une affirmation causale établie par le baromètre lui-même.

Un agrégateur indépendant (non un rapport réglementaire officiel consolidé) publie des taux de défaut par plateforme, construits à partir des déclarations volontaires de chacune : Fundimmo afficherait 17,75 % de défaut pour 0 % de perte définitive, ClubFunding 19,25 % pour 0,01 %, Wiseed 22,52 % pour 6,54 %, Raizers 24,36 % pour 0 %, et Homunity 31,19 % pour 9,01 %. Ces chiffres n'ont pas pu être recoupés directement sur les rapports annuels réglementaires individuels de chaque PSFP lors de la rédaction de cet article — à vérifier auprès de la plateforme elle-même avant toute décision, plutôt qu'à prendre pour argent comptant. Pour un profil recherchant un rendement autour de 5 % sans ce niveau d'incertitude, voir notre sélection de placements sécurisés.

Le risque spécifique d'une opération au Maroc

Un club deal adossé à une opération de promotion immobilière au Maroc ajoute une couche de risque que le cadre français ne couvre pas. Premier point, souvent sous-estimé : en vertu du principe de territorialité de la supervision financière, l'AMF et l'ACPR n'ont pas compétence sur une opération purement marocaine, structurée et exécutée au Maroc. Le seul cadre de protection éventuel serait marocain — et c'est précisément là que le montage se heurte à un obstacle structurel.

La FAQ officielle de l'AMMC (Autorité Marocaine du Marché des Capitaux) est sans ambiguïté sur le périmètre du crowdfunding régulé au Maroc : « Le Crowdfunding peut couvrir toutes les activités licites. Quelques activités sont néanmoins exclues. Il s'agit de l'activité de promotion immobilière et de toute activité à caractère politique ou religieux. » Concrètement, un club deal adossé à une opération de promotion immobilière marocaine ne peut pas être structuré comme un crowdfunding agréé AMMC — il échappe donc, structurellement, à la supervision des deux régulateurs, français et marocain, simultanément. L'AMMC a publié plusieurs alertes en 2025-2026, mais elles visent des conseils en investissement non autorisés et des plateformes de trading frauduleuses diffusées sur WhatsApp ou Telegram — des alertes générales, pas une mise en garde nommant un club deal ou un opérateur de promotion immobilière.

Sur le plan fiscal, une opération marocaine reste couverte par la convention fiscale franco-marocaine du 29 mai 1970, modifiée par l'avenant du 18 août 1989 (publié par le décret n° 90-1135 du 18 décembre 1990) : les revenus immobiliers sont imposables dans l'État où se situe le bien — donc au Maroc — la France appliquant la méthode du taux effectif pour le calcul de l'impôt sur les autres revenus du foyer. Pour les dividendes de source marocaine versés à un résident fiscal français, la convention plafonne en principe la retenue à la source marocaine à 15 % du montant brut lorsque le bénéficiaire effectif est identifié — un point à faire confirmer par un fiscaliste au moment de la souscription, les modalités précises (certificats de résidence, formalités) pouvant évoluer.

Un devoir de conseil structurellement plus léger qu'en assurance-vie

Le site traite déjà, pour le courtage en assurance-vie, le régime du devoir de conseil écrit et individualisé des articles L.521-4 et L.522-5 du Code des assurances — voir notre article sur les recours après signature d'un produit structuré. Pour un club deal passant par un PSFP, le régime est structurellement plus léger.

Cet écart de protection prend un relief particulier à la lumière de la hausse de 88 % des dossiers de médiation liés au crowdfunding relevée par le Médiateur de l'AMF pour 2024 : le Médiateur y pointe justement la qualité du conseil donné au moment de la souscription comme l'une des deux causes récurrentes des litiges, aux côtés de la complexité des opérations financées. Un club deal souscrit hors PSFP — via un CGP, un family office ou un réseau privé, sans passer par une plateforme — n'est, quant à lui, soumis à aucune de ces obligations minimales : ni test d'adéquation, ni fiche d'informations clés, ni conduite encadrée par un texte spécifique au financement participatif.

Un rendement cible qui n'est pas anormal, mais qui rémunère un risque réel

Le rendement cible supérieur à 10 % que l'on retrouve dans la plupart des présentations commerciales de club deals, y compris à l'étranger, se situe dans la fourchette haute mais pas hors norme du secteur : 11,0 % de rendement brut moyen affiché en 2025 selon le baromètre France FinTech / Forvis Mazars. Ce n'est donc pas, en soi, un signal d'anomalie manifeste au regard du marché — c'est la norme affichée du secteur, précisément au moment où les taux de défaut et de retard explosent. Un profil qui recherche ce niveau de rendement sans mesurer ce contraste s'expose à sous-estimer le risque réellement pris — c'est le même écueil que nous documentons pour d'autres placements à rendement cible élevé, comme les FCPI et FIP, où l'avantage fiscal affiché masque parfois un risque de perte en capital tout aussi réel.

Le contraste avec le positionnement capital garanti que nous défendons sur ce site tient à trois faits vérifiés, et non à une affirmation générale de dangerosité : l'absence de toute garantie en capital assimilable à un fonds euros ou une obligation zéro-coupon, l'absence de fonds de garantie de type FGDR ou FGAP, et une illiquidité de 12 à 36 mois sans porte de sortie anticipée en dehors d'une clause négociée — rarement prévue — dans le pacte d'associés. Aucun de ces trois faits ne dit qu'un club deal est frauduleux ou illégal : ils disent simplement que le rendement cible affiché rémunère un risque de perte en capital réel, documenté par des cas nommés, et non un supplément de rendement « gratuit ».

Ce qu'il faut retenir

Un club deal immobilier n'est ni un placement régulé comme une SCPI, ni nécessairement une fraude : c'est un montage ad hoc dont le niveau de protection dépend entièrement de sa structuration. Quand il passe par un PSFP agréé, l'investisseur bénéficie d'un test de connaissance, d'une simulation de capacité de perte et d'une fiche d'informations clés — un cadre minimal, mais réel, obligatoire depuis le 10 novembre 2023. Quand il est souscrit directement, hors plateforme, ce cadre disparaît entièrement, et seule une requalification a posteriori — comme dans l'affaire Eternam, sanctionnée 400 000 € par l'AMF en septembre 2025 — peut sanctionner un montage mal structuré, sans garantir à l'investisseur ni remboursement ni performance. Le rendement cible supérieur à 10 % n'est pas un signal d'alerte en soi : c'est la norme affichée du secteur en 2025, au moment précis où les procédures collectives touchant les porteurs de projets ont quadruplé en dix-huit mois. Pour une opération à l'étranger, notamment au Maroc, deux vérifications supplémentaires s'imposent avant toute signature : la promotion immobilière étant exclue du crowdfunding régulé par l'AMMC, ni l'AMF ni l'ACPR ni l'AMMC ne couvrent le montage — et le formalisme de déclaration de l'apport initial conditionne, seul, la faculté de rapatrier le capital.