Diversifier avec de l'immobilier quand on en a déjà : le vrai calcul de concentration

« J'ai déjà ma résidence principale, et peut-être un locatif. On me répète de ne pas mettre tous mes œufs dans le même panier, alors j'achète un deuxième bien, ou des parts de SCPI. C'est bien de la diversification, non ? » C'est une objection fréquente chez les ménages propriétaires, et elle repose sur un malentendu : tout dépend de ce que l'on appelle le panier. Répartir son argent entre plusieurs immeubles ou plusieurs locataires réduit le risque à l'intérieur de l'immobilier. Cela protège peu d'un recul de l'ensemble du marché immobilier, qui est justement la situation de départ de la plupart des propriétaires.

Cet article tranche en quatre temps. D'abord, ce que mesure l'INSEE sur la part de l'immobilier dans le patrimoine des Français, puis ce que votre résidence principale est et n'est pas dans un bilan. Ensuite, ce que change 100 000 € de plus, en immobilier ou ailleurs, sur trois cas types illustratifs, enfin les trois questions à vous poser avant tout achat supplémentaire.

Une précision sur notre position : nous sommes courtier en assurance, pas conseiller en investissements financiers, et nous ne conseillons ni ne distribuons de SCPI, d'OPCI (fonds immobiliers qui mêlent immeubles et titres financiers) ni de club deals (opérations immobilières réservées à un petit groupe d'investisseurs). Nous proposons du LMNP géré (un logement en résidence services, loué à un exploitant par bail commercial), qui est de l'immobilier, et nous sommes rémunérés sur l'assurance-vie, qui abrite les fonds euros cités plus bas (barèmes sur la page tarifs). Ces deux intérêts peuvent tirer dans des sens opposés. Si la réponse honnête est « pas davantage d'immobilier », nous l'écrivons quand même.

Quelle part de leur patrimoine les Français ont-ils déjà en immobilier ?

Selon l'enquête Histoire de vie et Patrimoine de l'INSEE (Insee Focus n° 371, publié le 9 décembre 2025, données de début 2024), l'immobilier représente en moyenne 61 % du patrimoine brut des ménages. Viennent ensuite le patrimoine financier (22 %), professionnel (11 %) et résiduel (6 %, soit voiture, bijoux, œuvres d'art, etc.). Le patrimoine brut est le total des actifs détenus, résidence principale incluse, évalué avant déduction des emprunts ; il n'inclut ni les droits à la retraite ni le capital humain (définition de l'INSEE). Cette moyenne cache une courbe en cloche :

Entre le 4e et le 9e décile, soit la moitié des ménages, le patrimoine brut va de 112 100 € à 857 700 € et l'immobilier en représente de 67 % à 75 % selon le dixième, autour de 70 % en ordre de grandeur. Neuf de ces ménages sur dix possèdent leur résidence principale et un quart seulement un autre logement : leur immobilier, c'est surtout leur domicile. Les ménages du haut sont moins concentrés, parce qu'ils ajoutent du patrimoine professionnel (19 %) et financier (24 %) plutôt que de l'immobilier. À l'échelle du pays, 57,2 % des ménages possèdent leur résidence principale et 20,5 % un autre logement (Insee Focus n° 354, début 2024).

Deux précisions évitent de surinterpréter. La première porte sur la mesure : en patrimoine net des emprunts immobiliers, la Banque de France trouve 55 % d'immobilier en moyenne au deuxième trimestre 2023 (comptes distributionnels, séries expérimentales) ; les deux chiffres ne se comparent pas, mais disent la même chose. La seconde porte sur le classement : l'INSEE range les parts de SCPI parmi les valeurs mobilières (même Focus n° 354), donc dans le patrimoine financier, alors qu'elles exposent au marché immobilier. Nous les comptons comme de l'immobilier dans la suite, et les 61 % sous-estiment, pour les ménages qui en détiennent, leur exposition réelle.

La résidence principale est-elle un placement dans un bilan patrimonial ?

Pour le risque de prix, oui. Pour le revenu et la trésorerie, non. Dans un bilan, elle se lit sous quatre angles : l'usage, le revenu, la liquidité, puis le prix.

• Elle vous loge. C'est une valeur d'usage : vous ne payez pas de loyer et vous vous protégez d'une hausse future des loyers. C'est réel, mais ce n'est pas un flux encaissé.
• Elle ne produit aucun revenu disponible. Elle ne verse rien, et coûte de la taxe foncière, de l'entretien et, tant que le crédit court, des mensualités.
• Elle n'est pas liquide à l'échelle d'un besoin de trésorerie. Pour la transformer en argent, il faut la vendre et se reloger, ou emprunter. Le marché du logement ancien est moins actif qu'à son plus haut de 2021. Sur les douze mois à fin juin 2026, les ventes ont représenté 2,5 % du stock de logements, contre 3,3 % en 2021, soit 958 000 transactions contre 1 251 000 au pic d'août 2021, environ 23 % de moins. C'est un indicateur d'activité du marché, pas un délai de vente (INSEE, Informations rapides n° 216, calcul de l'écart sur ces deux chiffres).

Elle porte en revanche un risque de prix. L'indice Notaires-INSEE des prix des logements anciens est passé de 133,7 au quatrième trimestre 2022 à 125,5 au deuxième trimestre 2026 (données provisoires, base 100 en 2015 ; INSEE, Informations rapides n° 216), soit environ 6,1 % de baisse en valeur nominale (calcul sur l'indice, avant inflation), avec un recul de 0,8 % sur les douze derniers mois. Ce n'est pas un effondrement, c'est la preuve que la valeur d'un domicile n'est pas fixée d'avance. Ces évolutions passées ne préjugent pas des évolutions futures, à la hausse comme à la baisse.

Et quand on parle de « l'immobilier des Français », on parle d'abord de leur domicile : début 2021, la résidence principale représentait déjà 83 % du patrimoine immobilier des ménages (INSEE, Insee Focus n° 287, données de début 2021, plus anciennes que celles de 2024).

On sépare donc deux lectures. Le patrimoine total mesure votre exposition au prix de l'immobilier, domicile compris. Le patrimoine hors résidence principale mesure ce qui peut produire un revenu ou être mobilisé. Le piège est de raisonner sur la seconde seule : « hors ma maison, je n'ai que de la finance, il me manque de l'immobilier ». C'est l'impression du profil A ci-dessous, qui a 0 % d'immobilier hors résidence principale mais 67 % dans son patrimoine total.

Que change 100 000 € de plus en immobilier ou en fonds euros, sur trois profils ?

Trois ménages imaginaires, des cas types illustratifs et non des clients, et un même geste : placer 100 000 €. Voici d'abord les hypothèses, avec la raison de chacune, parce que les chiffres qui suivent n'ont aucune valeur sans elles.

• Profil A, propriétaire de sa résidence principale : 300 000 € de résidence, 150 000 € d'épargne financière, 60 000 € de crédit restant dû, soit 450 000 € de patrimoine brut. Nous sommes partis de la médiane brute des propriétaires de leur résidence principale (383 300 €, Insee Focus n° 371) et l'avons relevée pour que l'épargne puisse fournir 100 000 € sans être vidée.
• Profil B, résidence principale et un locatif : 350 000 € et 200 000 € d'immobilier, 250 000 € d'épargne financière, 100 000 € de crédits restants, soit 800 000 € de patrimoine brut. Ce montant est choisi juste sous le neuvième décile (857 700 €) pour figurer un ménage aisé sans être fortuné ; sa part immobilière de départ, 69 % arrondie, est du même ordre que les 67 à 75 % de l'INSEE entre D4 et D9.
• Profil C, locataire : 250 000 € entièrement financiers, aucun immobilier. Il est volontairement atypique, la médiane brute des ménages qui ne possèdent pas leur résidence principale étant de 20 800 € (même Focus n° 371) : c'est, des trois profils, le seul pour lequel l'immobilier peut diversifier, il fallait donc le montrer.
• Valeurs brutes, au sens de l'INSEE : valeurs de marché avant déduction des emprunts, pour pouvoir comparer aux 61 %. SCPI et LMNP sont comptés comme de l'immobilier, le fonds euros comme du financier.
• Alternative testée : un fonds euros. C'est un choix de commodité, pas une recommandation : le tableau mesure seulement la part d'immobilier, donc n'importe quel support financier (livret, obligations, actions, unités de compte, c'est-à-dire des supports d'un contrat d'assurance-vie dont la valeur varie) donnerait les mêmes chiffres. Nous avons retenu le fonds euros parce que l'article immobilier ou fonds euros compare directement ces deux options ; le cabinet est rémunéré sur l'assurance-vie, comme indiqué plus haut.
• 100 000 € dans tous les scénarios : un montant rond, qui rend l'effet lisible, et non le ticket d'entrée d'un produit. Deux origines sont testées, parce que ce sont les deux situations réelles : de l'argent frais (héritage, prime, vente) qui s'ajoute au patrimoine, ou de l'épargne existante que l'on déplace.
• Valeur de départ égale au montant versé : une simplification qui majore légèrement la part immobilière. Avec 12 % de frais de souscription, haut de la fourchette de 5 % à 12 % publiée par l'Autorité des marchés financiers (AMF) dans son guide sur les SCPI, la ligne vaudrait environ 88 000 € au départ : les parts immobilières du tableau baisseraient de 0,6 point au plus pour A et B, de 3 points au plus pour C, sans changer le sens des résultats. Pour un LMNP géré, le prix du programme inclut la rémunération du cabinet (voir tarifs), et s'y ajoutent des frais de notaire (2 à 3 % dans le neuf selon notre page LMNP géré) : la valeur de revente peut être inférieure au coût total payé, d'un écart que nous n'avons pas retrouvé dans une source indépendante.
• Aucun rendement, aucune variation de prix : nous comparons des poids à un instant donné, pas des performances. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Pour A et B, l'immobilier supplémentaire concentre. Avec de l'argent frais, 100 000 € en SCPI ou en LMNP font passer A de 66,7 % à 72,7 % d'immobilier, environ 6 points de plus, et B de 68,8 % à 72,2 %. Les mêmes 100 000 € en fonds euros les ramènent à 54,5 % et 61,1 %. Si la somme vient de l'épargne existante, l'écart est plus net : A monte à 88,9 %, avec seulement 50 000 € d'épargne financière restants, et B à 81,3 %. En fonds euros, ces mêmes 100 000 € ne changent aucune part : on déplace du financier vers du financier.

Pour C, le même achat diversifie. Il crée de l'exposition immobilière là où il n'y en avait aucune : 28,6 % avec de l'argent frais, 40 % si l'on déplace de l'épargne. C'est le seul des trois profils pour lequel l'immobilier supplémentaire réduit la dépendance à une seule source de risque. Cette diversification vaut pour la classe d'actifs, pas pour le véhicule : 100 000 € dans un seul LMNP géré, c'est un seul bien et un seul exploitant, donc une concentration à l'intérieur de l'immobilier (question 3 du test, plus bas).

Ce que le tableau ne dit pas. Il ne dit pas que le fonds euros « gagne » : il compare des poids, pas des performances, et les risques propres à chaque option sont nommés juste après.

Il ne dit pas non plus ce que devient la lecture en patrimoine net. Hypothèses de ce calcul, choisies pour isoler un seul effet : le crédit de 60 000 € finance la résidence et se déduit donc de l'immobilier ; il est soldé avec l'épargne financière, sans indemnité de remboursement anticipé ni fiscalité ; aucun rendement n'est supposé. Dans le profil A, le patrimoine net reste alors à 390 000 €, mais la part immobilière nette passe de 61,5 % (240 000 € sur 390 000 €) à 76,9 % (300 000 € sur 390 000 €). Rembourser un prêt renforce donc la position immobilière nette : ce n'est pas une diversification, et ce n'est pas non plus un argument contre le remboursement, qui est un autre arbitrage (taux du prêt, rendement net d'un placement) chiffré dans l'article lié ci-dessous.

Si votre résidence est encore financée par un prêt, notre calcul rembourser son crédit immobilier ou placer chiffre cet arbitrage taux par taux.

Côté fiscalité, un patrimoine très immobilier peut franchir le seuil de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), fixé à 1 300 000 € de patrimoine immobilier net taxable au 1er janvier (service-public.gouv.fr). Les parts de SCPI y entrent pour leur fraction immobilière (article 965 du Code général des impôts), comme les unités de compte immobilières d'une assurance-vie rachetable (article 972). La résidence principale y entre avec un abattement de 30 %, pour un seul immeuble par foyer fiscal (article 973 du Code général des impôts ; BOFiP). Un bien détenu en direct, y compris un LMNP géré, entre aussi dans la base taxable (l'assiette) à sa valeur de marché (valeur vénale), sous déduction des dettes déductibles : le LMNP n'échappe pas à l'IFI.

Dans quels cas ajouter de l'immobilier a-t-il du sens ?

Trois situations peuvent le justifier. Dans les trois cas, la règle de prudence est la même : l'immobilier ajouté doit répondre à un besoin que vous savez nommer, pas à un vague désir d'équilibre.

• Vous êtes locataire et votre patrimoine est surtout financier. Votre exposition immobilière est nulle (profil C), et une part d'immobilier réduit votre dépendance aux marchés financiers. Cela ne dit ni qu'il faut acheter sa résidence principale, qui relève d'une décision de vie, ni quel véhicule choisir : le calcul établit seulement que la question se pose ici et pas chez le profil A.
• Votre patrimoine est très financier, même si vous êtes propriétaire. Si votre part immobilière est nettement inférieure à celle de ménages comparables, il peut y avoir de la place. Les repères de l'INSEE (de 67 % à 75 % du 4e au 9e décile, 53 % pour les 10 % les mieux dotés, 34 % pour le 1 % le mieux doté) sont des constats, pas des cibles : il n'existe pas de « bonne » part immobilière.
• Vous préparez la retraite et voulez un revenu complémentaire. Votre résidence ne verse rien. Un bien loué, des parts de SCPI ou un LMNP peuvent produire un flux, variable et non garanti (vacance, c'est-à-dire périodes sans locataire, baisse de loyer ou de distribution), à condition de raisonner sur le revenu net des frais, des charges et de l'impôt, et non sur le taux affiché. Le taux de distribution d'une SCPI est le dividende brut versé au titre de l'année, rapporté au prix de souscription au 1er janvier (capital variable) ou au prix acquéreur moyen de l'année précédente (capital fixe) : il ne dit rien de la variation de ce prix. C'est pourquoi l'ASPIM prévoit qu'il ne soit pas communiqué isolément, mais avec la performance globale annuelle, qui y ajoute cette variation (ASPIM, modalités de calcul et de publication, octobre 2025). D'autres sources de revenu existent hors immobilier, par exemple des rachats programmés sur un contrat d'assurance-vie, qui entament le capital et ont leur propre fiscalité.

L'achat supplémentaire aggrave en revanche la concentration dans quatre cas :

• votre part immobilière est déjà élevée, par exemple proche des 70 % que mesure l'INSEE du 4e au 9e décile (profils A et B), un repère et non une cible ;
• le nouveau bien est dans la même ville, le même secteur ou chez le même exploitant que l'existant ;
• il est financé à crédit ;
• l'argent peut vous servir dans moins de trois ans.

Pour le financement, notre article sur les SCPI à crédit et l'effet de levier dit ce que devient la dette quand le prix de la part baisse, si une banque fait partie de votre projet.

Notre lecture, qui ne nous arrange pas toujours : dans les cas types A et B, où l'immobilier représente environ les deux tiers du patrimoine, acheter de l'immobilier en plus concentre plus qu'il ne diversifie. La question reste ouverte si une raison précise (un revenu à une date donnée, un projet) dépasse la diversification, et le cas type C est celui où le calcul laisse la porte ouverte. Ce sont des constats sur des cas illustratifs, pas une recommandation personnalisée. Nous proposons nous-mêmes du LMNP géré : sa logique, un seul bien et un seul exploitant, ne change pas ce constat, elle ajoute une concentration de plus.

Quelles questions se poser avant d'acheter de l'immobilier en plus ?

Nous appelons cette méthode le test des trois questions. Elle se fait avec une feuille et une calculatrice, avant de parler de produit.

1. Quelle est ma part immobilière dans le patrimoine total ? Additionnez, à leur valeur de marché d'aujourd'hui et non au prix d'achat, votre résidence principale, vos biens loués, vos parts de SCPI ou d'OPCI (organisme de placement collectif immobilier : un fonds qui mêle immeubles et titres financiers ; comparaison avec la SCPI dans OPCI grand public ou SCPI) et la fraction immobilière de vos unités de compte. Divisez ensuite par l'ensemble de votre patrimoine, brut puis net des emprunts. Dans le profil B, 550 000 € sur 800 000 € donnent 68,8 %. Plus cette part est élevée, plus un achat immobilier supplémentaire accroît la dépendance à une seule classe d'actifs. À titre de repère et non de cible, l'INSEE mesure de 67 % à 75 % selon le dixième pour les ménages du 4e au 9e décile : si votre part en est proche ou plus haute, demandez-vous quel besoin précis justifierait d'en ajouter.
2. De quelle liquidité aurai-je besoin dans trois ans ? Listez ce que vous pourriez devoir payer d'ici là (travaux, études des enfants, fin d'une activité, projet de retraite) et vérifiez que cet argent n'est pas celui que vous comptez immobiliser. Les frais d'entrée d'une SCPI (de 5 % à 12 % selon l'AMF, quand il y en a) et les délais de revente d'un bien se supportent sur la durée, pas sur trois ans. Nous retenons trois ans comme horizon de test : c'est un horizon de dépenses déjà prévisibles (travaux, études, changement d'activité), plus court que la durée dont les revenus ont besoin, dans la simulation de l'article immobilier ou fonds euros, pour couvrir 12 % de frais d'entrée : environ quatre ans avant impôt, six ans après impôt à une tranche marginale d'imposition de 30 %. Si votre horizon est différent, remplacez-le par le vôtre.
3. De quel marché, de quel locataire, de quel exploitant dépendra le revenu ? Un bien dans la même ville que le vôtre, une SCPI centrée sur un seul type d'actifs ou un LMNP géré dont le loyer dépend d'un seul exploitant ne diversifient pas au sens où vous l'entendez : le revenu reste exposé à un seul point de défaillance. Écrivez qui paie les loyers et sur quel marché repose la valeur.

Une seule réponse défavorable est déjà une raison de réexaminer l'achat, son montant ou son calendrier : le but n'est pas de passer le test, c'est de savoir ce que vous achetez réellement. Une fois votre part calculée, notre hub immobilier compare chaque véhicule : ce qui le protège, ce qui reste exposé, sa liquidité, sans fixer de pourcentage. Et si, après le test, un achat reste justifié, notre article sur les critères d'un placement immobilier liste ce qu'il faut vérifier avant de signer.

Quelles alternatives à l'immobilier pour répartir son patrimoine ?

Des actifs dont le prix et le risque ne dépendent pas du même cycle que l'immobilier.

Trois familles existent, présentées sans classement ni recommandation, chacune avec son risque propre et sa disponibilité :

• L'épargne disponible. Les dépôts bancaires sont couverts par le Fonds de garantie des dépôts jusqu'à 100 000 € par client et par établissement. Reste exposé : le pouvoir d'achat si le taux est inférieur à l'inflation, et tout montant au-delà du plafond dans un même établissement.
• Le fonds euros. Une créance sur un assureur, dont le risque est détaillé plus haut. Le cabinet est rémunéré sur l'assurance-vie qui l'abrite (voir plus haut).
• Les supports de marché diversifiés, en unités de compte ou en compte-titres : la perte en capital est possible.

Choisir entre elles dépend de votre horizon et de votre besoin de disponibilité, et ce n'est pas à un article de désigner un produit. La comparaison directe entre l'immobilier et le fonds euros est dans immobilier ou fonds euros, qui dit ce qui sécurise un capital et ce qui reste exposé. Qui garantit quoi situe ensuite chaque plafond de garantie, enveloppe par enveloppe.

Ce qu'il faut retenir

Résolution. Pour la plupart des ménages déjà propriétaires, ajouter de l'immobilier concentre plus qu'il ne diversifie : l'immobilier pèse en moyenne 61 % du patrimoine brut des Français et de 67 % à 75 % selon le dixième entre le 4e et le 9e décile. La diversification utile va vers un actif dont le prix et le risque ne dépendent pas du même cycle immobilier, avec ses propres risques. Les exceptions les plus nettes sont le locataire dont le patrimoine est entièrement financier et le propriétaire dont la part immobilière est nettement inférieure à celle de ménages comparables.

Rappel. Le risque, ici, est d'ajouter un deuxième bien ou des parts de SCPI à une résidence principale en pensant se diversifier, parfois à crédit. Au moment d'un besoin de trésorerie, on constate alors que tout dépend du même cycle immobilier, avec jusqu'à 12 % de frais d'entrée à absorber selon l'AMF s'il s'agit de SCPI. Ne rien faire a un coût plus discret : ne jamais avoir calculé sa part immobilière.

Prochaine étape. Calculez votre part immobilière avec la première question du test, puis, selon votre situation : notre hub immobilier compare les véhicules ; immobilier ou fonds euros répond à la question de ce qui sécurise un capital et de ce qui reste exposé ; rembourser son crédit ou placer s'adresse à ceux dont le prêt court encore.

Notre place là-dedans. Nous sommes courtier en assurance (immatriculation n° 25005915, vérifiable sur le registre de l'ORIAS, le registre officiel des intermédiaires en assurance, banque et finance), pas conseiller en investissements financiers (CIF). Nous ne conseillons ni ne distribuons de SCPI (notre page SCPI explique ce qu'on achète, ce que ça coûte et ce que ça risque), d'OPCI, de club deals (comment les évaluer) ni d'obligations de promoteur (titres de dette émis par un promoteur immobilier) détenus en direct. Nos statuts sont détaillés sur la page cabinet. Notre seule offre immobilière est le LMNP géré.

Notre rémunération est décrite sur la page tarifs : barème d'entrée et rétrocession sur les frais de gestion pour l'assurance-vie ; rémunération incluse dans le prix du programme, et détaillée dans chaque proposition, pour le LMNP géré. Si vous voulez faire le point sur la part d'immobilier de votre patrimoine avec nous, c'est l'objet de l'accès privé, avec un premier rendez-vous gratuit et sans engagement.