Club deals immobiliers : ce que c'est, ce qui les distingue d'une SCPI, comment les évaluer

« Rendement cible de 10 %, hypothèque en garantie, places limitées, réponse sous trois jours. » Cas type illustratif : Claire, 52 ans, cadre dirigeante, reçoit ce message à propos d'une opération immobilière réservée à quelques investisseurs. Elle ne sait ni ce qu'elle achèterait, ni ce que l'hypothèque protège, ni comment sortir si l'opération dure plus longtemps que prévu. Claire n'est pas une cliente réelle : le cas sert à poser les questions dans l'ordre. Cette page y répond, puis donne le verdict du cabinet, y compris sur les limites du cabinet : nous ne conseillons pas de club deal, et nous disons pourquoi.

Un club deal immobilier, qu'est-ce que c'est juridiquement ?

« Club deal » désigne une pratique, pas un statut : quelques investisseurs se regroupent derrière un sponsor (l'initiateur de l'opération, souvent un promoteur ou un marchand de biens) pour financer ou acquérir une opération immobilière, le plus souvent par placement privé. L'article L.411-2 du Code monétaire et financier vise l'offre adressée exclusivement à un cercle restreint d'investisseurs agissant pour compte propre ou à des investisseurs qualifiés, et l'article D.411-4 fixe ce seuil : moins de 150 personnes. Cette voie évite l'offre au public, donc le prospectus approuvé par l'AMF : il n'y a pas de visa sur l'opération.

Vous détenez le plus souvent un titre d'une société créée pour l'opération (obligations, actions de préférence, compte courant d'associé), jamais le bien. L'AMF le dit d'un schéma voisin, les « royalties immobilières » (communiqué du 29 décembre 2022, en anglais): des créanciers d'une société créée à cet effet, souvent peu capitalisée, pas des propriétaires. Instruments, plateformes agréées, cas de défaillance : tout figure dans notre article sur les club deals à 10 %, qui est la suite logique si vous avez déjà une présentation sous les yeux.

« Sans statut » ne veut pas dire « hors règle ». Selon les faits, un montage peut être qualifié de fonds d'investissement alternatif (FIA) au sens de l'article L.214-24 du Code monétaire et financier : organisme de placement collectif, capitaux levés auprès de plusieurs investisseurs, politique d'investissement définie. Son gestionnaire est alors soumis à la réglementation des FIA. La Commission des sanctions de l'AMF a appliqué ces critères à deux club deals dans sa décision du 9 septembre 2025. Le contrôle vient après la commercialisation : il sanctionne un gestionnaire, il ne rembourse pas un épargnant.

Club deal, financement participatif, SCPI : qu'est-ce qui change pour l'épargnant ?

Le financement participatif est encadré : la plateforme doit être agréée par l'AMF (article L.547-1 du Code monétaire et financier) et appliquer le règlement (UE) 2020/1503. Ce règlement prévoit un test de connaissances et une simulation de la capacité à supporter des pertes (article 21), un délai de réflexion de quatre jours pour l'investisseur non averti (article 22) et un plafond de 5 millions d'euros par porteur de projet sur douze mois (article 2).

Une SCPI (société civile de placement immobilier) est un placement collectif dont l'AMF examine l'information avant de délivrer un visa (guide AMF de juin 2019).

Pour juger la sortie d'une SCPI avant de la comparer à celle d'un club deal, lisez notre article sur le capital variable et le capital fixe. Pour voir ce que chaque véhicule protège et laisse exposé (prix, liquidité, contrepartie, levier), la suite logique est la page SCPI, puis le hub immobilier, qui les situe sur une même échelle de risque.

Quelles familles d'opérations se cachent derrière le mot « club deal » ?

Quatre familles reviennent. Deux questions comptent plus que l'étiquette : que détiens-je, et d'où viendra le remboursement ? Selon l' étude AMF d'octobre 2024, 97,7 % des projets de financement participatif immobilier ont la revente pour source de remboursement, et sans paiement intermédiaire une difficulté se voit tard.

Que paie vraiment un rendement cible élevé ? L'échelle du rang

Le rang dit qui est payé avant vous quand la vente rapporte moins que prévu. En liquidation, l'ordre vient de la loi, pas du coupon : frais de procédure, créanciers privilégiés ou garantis, puis les créanciers sans sûreté, dits chirographaires, payés en proportion de leurs créances (article L.643-8, 16°, du Code de commerce, version en vigueur au 2 octobre 2026). Une hypothèque prend rang à la date de son inscription (article 2418 du Code civil) : celle de rang inférieur n'est payée qu'après la précédente. Le partage détaillé entre créanciers figure dans notre article sur les obligations de promoteur.

Combien paie le marché ? Nous n'avons pas de taux par rang et n'en inventons pas. Les chiffres sourcés sont des moyennes d'ensemble, et les deux séries suivantes ne se comparent pas. Selon l' étude AMF d'octobre 2024, le rendement contractuel moyen du financement participatif immobilier est passé de 9,1 à 9,6 % sur 2017-2022, à 9,9 % en 2023, puis à 10,7 % en 2024. Le baromètre France FinTech / Forvis Mazars, cité dans notre article sur les club deals, relève de son côté un rendement brut moyen affiché de 10,6 % en 2024 et de 11,0 % en 2025.

Sur 2020-2024, l'AMF observe aussi que la prime de risque, écart avec un actif à faible risque comme les obligations d'État, est passée de 10 % à 8 %, alors même que les projets rencontraient plus de difficultés : selon notre lecture, le supplément affiché ne suit pas le risque. Ces chiffres décrivent le passé ; les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Combien perd-on selon son rang ? Une opération type, chiffrée

Cas type illustratif, sans taux de rendement : des montants et un ordre de paiement. Les hypothèses, annoncées avant les chiffres, avec la raison de chacune :

• coût de l'opération de 10 millions d'euros : un montant rond, pour la lisibilité ;
• financement par 5 millions de créance de 1er rang (la moitié du coût), 2 millions d'obligations sans sûreté et 2 millions de fonds propres : des montants ronds, pas une moyenne de marché ;
• 1 million dû à d'autres créanciers sans sûreté, de même rang que les obligations, pour montrer le partage au prorata ;
• produit net de la vente à 110 % du coût (un plan avec 10 % de marge, valeur arbitraire), puis 90 %, 70 % et 50 % : des scénarios de stress croissants pour voir à partir de quand chaque rang est touché, pas des prévisions ;
• frais de procédure, créances privilégiées et intérêts courus ignorés, pour garder le calcul lisible : dans la réalité, ils réduiraient la somme à partager, y compris pour le 1er rang, dont les 100 % ci-dessous sont donc un plafond théorique, pas un résultat acquis.

Lecture. Le 1er rang ne perd rien tant que le produit net dépasse 5 millions, la moitié du coût ; les obligations sans sûreté perdent dès que la vente passe sous 8 millions ; les fonds propres, dès qu'elle passe sous 10. Le même coupon n'a donc pas le même sens selon l'échelon : en haut il paie surtout le temps, au milieu un risque de perte qui s'ouvre vite, en bas un risque d'actionnaire. La bonne question n'est pas « y a-t-il une hypothèque ? » mais « de quel rang, derrière quelle dette, pour quel montant, au regard de quelle valeur ? ».

Liquidité, concentration, dépendance au sponsor : que ne montre pas le rendement ?

Liquidité. Pas de marché secondaire organisé : la sortie, c'est l'échéance, et l'échéance bouge. Sur les promotions en cours au 31 mars 2024, l'étude de l'AMF mesurait 14,8 % de retards contractuels (prévus par une clause) et 13,8 % de retards non contractuels ; les intérêts courent généralement malgré le retard, sauf procédure collective. Dans son avertissement du 20 juin 2025 (en anglais), elle rappelle que ces titres peuvent être difficiles à revendre.

Concentration. Un actif, un sponsor, un calendrier. Une SCPI répartit son patrimoine sur plusieurs immeubles sans supprimer le risque de marché ; ici une seule vente conditionne tout, et trois opérations de trois sponsors restent exposées au même cycle immobilier.

Dépendance au sponsor. Prix, délais, prorogation : le sponsor conduit la sortie. Si les acheteurs n'obtiennent pas leur crédit, ou si ses autres chantiers souffrent, le plan B n'est pas toujours écrit : demandez-le par écrit.

Comment un club deal est-il imposé ?

Cela dépend du véhicule et de l'instrument. Intérêts d'obligations et dividendes détenus en direct : prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % en 2026, soit 12,8 % d'impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux (service-public.gouv.fr). Dans une société civile immobilière (SCI) soumise à l'impôt sur le revenu qui loue des locaux nus (non meublés) : revenus fonciers, avec 17,2 % de prélèvements sociaux, et plus-value immobilière à 19 % plus 17,2 % (service-public.gouv.fr).

Pour l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), au-delà de 1 300 000 € de patrimoine immobilier net taxable, les titres d'une société détenant des immeubles entrent dans l'assiette à proportion de leur fraction immobilière (BOFiP, la doctrine fiscale officielle). Mais les immeubles affectés à l'activité commerciale ou opérationnelle de la société (promotion, marchand de biens) en sont en principe exclus, et les participations de moins de 10 % dans une société opérationnelle ne sont pas retenues : le traitement dépend de l'activité réelle de la société. Le cas d'une obligation ou d'un compte courant n'est pas vérifié ici, pas plus que le traitement d'une perte en capital : faites-le confirmer par un fiscaliste avant de signer.

Quels documents exiger avant de signer un club deal ?

Une opération s'évalue sur des actes, pas sur une plaquette. Le test des quatre questions d'abord, puis les documents qui y répondent.

1. Qui est payé avant moi, et pour quel montant ?
2. Qui peut repousser l'échéance, et jusqu'à quand ?
3. D'où vient l'argent du remboursement si la vente prend du retard ?
4. Qui est payé, par qui, si je signe ?

Y a-t-il eu des défaillances publiques, et où les lire ?

Oui, dans le financement participatif immobilier comme chez les promoteurs. Les cas nommés figurent, avec leurs sources, dans notre article sur les obligations de promoteur (la suite si l'on vous propose un titre obligataire) et dans celui sur les club deals à 10 %.

Chiffres d'ensemble de l'étude AMF d'octobre 2024: environ 30 % des projets en cours en retard au 31 mars 2024, et une proportion de 8 % à 9,4 % des financements de 2019 à 2021 concernée par une procédure collective ou judiciaire. Les statistiques des plateformes ignorent les projets remboursés avec retard : en les incluant, la part des montants nominaux financés en 2019 qui ont subi un retard passe de 15,2 % à 60,2 %. Un retard n'est pas une perte définitive, mais il immobilise le capital.

Déjà engagé dans une opération en difficulté ? Si l'intermédiaire ou la plateforme relève de l'AMF (conseiller en investissements financiers, société de gestion, prestataire de financement participatif), adressez-lui d'abord une réclamation écrite : le Médiateur de l'AMF peut ensuite être saisi gratuitement. Contre un sponsor non régulé ou une société en procédure collective, il n'est pas compétent : la créance se déclare au mandataire judiciaire dans les deux mois de la publication de la procédure au BODACC, et un avocat peut vous renseigner.

Que pense le cabinet des club deals ? Notre verdict

Ce qu'il faut retenir

La réponse. Un club deal n'est ni sûr ni dangereux par nature : c'est un montage ad hoc, sans statut propre ni prospectus approuvé, dont le rendement cible rémunère un rang de créance, une concentration et une absence de liquidité. « Hypothèque en garantie » ne dit rien sans le rang, le montant dû devant vous et la valeur du bien.

Le coût de mal faire. Dans notre cas type, une obligation sans sûreté commence à perdre de la valeur dès que la vente rapporte moins de 80 % du coût, et elle en perd un tiers lorsqu'elle rapporte 70 %. Le capital reste bloqué jusqu'à la sortie. Aucun fonds de garantie n'y répond.

La suite logique. Situez l'opération sur l'échelle de risque des véhicules du hub immobilier, lisez les critères d'un placement immobilier protégé pour appliquer la même grille, et exigez la liste de documents ci-dessus avant tout engagement.

Où nous intervenons. Le cabinet ne conseille pas de club deal ; il peut faire le point avec vous sur la part d'immobilier de votre patrimoine et la liquidité dont vous avez besoin : premier rendez-vous gratuit, sans démarchage.