Rembourser son crédit immobilier ou placer : le calcul, taux par taux

C'est l'un des arbitrages qui revient le plus souvent dans les rendez-vous que nous menons avec des emprunteurs de 2020-2021 : un capital restant dû sur un taux qui semble aujourd'hui irréel, et une épargne qui dort sur un livret ou un compte courant en attendant une décision. L'intuition la plus répandue — « je dois de l'argent, je devrais m'en débarrasser » — n'est pas fausse en soi, mais elle ignore un fait simple : à ces niveaux de taux, votre crédit est l'un des financements les moins chers que vous obtiendrez jamais, et le laisser courir pour placer l'épargne ailleurs rapporte, dans l'immense majorité des cas, plus que ce qu'il vous coûte. Cet article détaille le cadre légal exact du remboursement anticipé, la trajectoire des taux qui rend ce constat particulièrement net pour un prêt de 2020-2021, et le calcul complet, chiffre par chiffre, sur un cas type.

Le cadre légal du remboursement anticipé : ce que dit vraiment le Code de la consommation

Trois articles gouvernent la question, et ils sont souvent mal résumés dans les discussions de comptoir. Le premier, l'article L313-47 du Code de la consommation, pose le principe : « L'emprunteur peut toujours, à son initiative, rembourser par anticipation, en partie ou en totalité, les prêts […]. Le contrat de prêt peut interdire les remboursements égaux ou inférieurs à 10 % du montant initial du prêt, sauf s'il s'agit de son solde. » Le point à retenir est dans le verbe : le contrat peut interdire les petits remboursements, il ne le fait pas automatiquement. Ce seuil de 10 % n'est ni une loi générale, ni une protection de l'emprunteur : c'est une faculté que la banque a pu insérer dans votre offre de prêt, ou non. La seule façon de savoir si elle s'applique à vous est de relire la clause de remboursement anticipé de votre contrat — pas de supposer qu'elle existe parce qu'un article de presse ou un conseiller l'a mentionnée en général.

Le deuxième article encadre le coût de l'opération quand une indemnité est due. L'article R313-25 dispose que « l'indemnité éventuellement due par l'emprunteur […] ne peut excéder la valeur d'un semestre d'intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement. » Concrètement, votre banque compare deux montants et retient le plus petit : six mois d'intérêts sur le capital que vous remboursez, et 3 % de ce même capital. Sur un crédit à taux bas, le premier calcul est presque toujours inférieur au second — c'est ce mécanisme qui rend l'IRA d'un prêt à 0,9 % dérisoire face à celle d'un prêt à 4 %, à capital remboursé identique.

Le troisième article, souvent invoqué à tort, définit les cas d'exonération. L'article L313-48 prévoit qu'« aucune indemnité n'est due par l'emprunteur en cas de remboursement par anticipation lorsque le remboursement est motivé par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint, par le décès ou par la cessation forcée de l'activité professionnelle de ces derniers. » Cette exonération suppose une vente du bien, motivée par l'un de ces trois événements précis. Un remboursement simple, financé par une épargne disponible et sans vente du logement, n'entre pas dans ce cadre : il reste soumis au plafond de l'article R313-25, pas à une exonération totale — un point que confirme la lecture littérale du texte, cohérente avec les explications publiées par economie.gouv.fr.

Un prêt à 0,8-1,5 % en 2020-2021 : le point le plus bas d'un cycle de taux inhabituel

Ce qui rend ce calcul particulièrement net pour un emprunteur de 2020-2021 tient à la trajectoire des taux qui a suivi sa souscription. Le tableau ci-dessous croise deux sources indépendantes — l'Observatoire Crédit Logement/CSA et la Banque de France — qui convergent sur la même lecture : les taux moyens du marché n'ont plus jamais retrouvé, depuis, le niveau où ce type de crédit a été signé.

Le contexte de marché de septembre 2026 confirme cette lecture. Le taux d'usure applicable au troisième trimestre 2026, publié par la Banque de France, s'établit à 4,57 % pour les prêts à taux fixe de 10 à moins de 20 ans et 5,29 % au-delà — des plafonds réglementaires qui donnent une idée du niveau auquel se financent aujourd'hui les nouveaux emprunteurs. L'OAT à 10 ans, indice de référence du coût de la dette de l'État et donc, indirectement, du coût auquel les banques se refinancent, atteignait 4,52 % au 16 septembre 2026 selon l'Agence France Trésor. Autrement dit : un emprunteur qui souscrirait aujourd'hui ne retrouvera pas le taux obtenu en 2020-2021, et rembourser par anticipation revient, pour ce capital-là, à renoncer à l'un des financements les moins chers du marché pour le remplacer par rien — puisque l'argent remboursé cesse de travailler ailleurs.

La fiscalité du crédit et celle du placement ne se compensent pas de la même façon

Côté crédit, la fiscalité ne joue quasiment aucun rôle pour une résidence principale. Le crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt issu de la loi TEPA (article 200 quaterdecies du CGI) ne s'applique qu'aux offres de prêt émises avant le 1er janvier 2011 ; il a depuis été remplacé par le PTZ+. Un emprunteur de 2020-2021 ne bénéficie donc d'aucune déduction ni crédit d'impôt sur les intérêts de son crédit résidence principale — ce qui simplifie le calcul : le coût du crédit à comparer est bien son taux nominal, sans correction fiscale.

La nuance apparaît si le crédit finance un bien locatif au régime réel. L'article 31, I, 1°, d du Code général des impôts autorise la déduction des « intérêts de dettes contractées pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des propriétés » du revenu foncier imposable. Rembourser par anticipation un crédit locatif fait donc perdre une charge déductible, ce qui réduit le gain net réel de l'opération par rapport à un calcul fait en taux brut — un point à intégrer si votre situation correspond à ce cas, plutôt qu'un simple détail théorique.

Côté placement, la fiscalité a changé au 1er janvier 2026. L'article 12 de la loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 (LFSS 2026) a porté la CSG sur les revenus du capital de 9,2 % à 10,6 %, portant le taux global des prélèvements sociaux à 18,6 % pour la plupart des produits d'épargne — confirmé par impots.gouv.fr. L'article L136-8 du Code de la sécurité sociale maintient toutefois ce taux à 17,2 % pour une liste de produits dont les contrats d'assurance-vie et de capitalisation font partie. Conséquence pour le calcul : un compte à terme ou un compte-titres subit désormais un PFU de 31,4 % (12,8 % + 18,6 %), tandis qu'une assurance-vie reste à 30 % avant huit ans (12,8 % + 17,2 %) et descend à 24,7 % après huit ans (7,5 % + 17,2 %) sur les gains dépassant l'abattement annuel de 4 600 € pour une personne seule ou 9 200 € pour un couple, pour la fraction des primes inférieure à 150 000 €.

Le point qu'on oublie de chiffrer : l'assurance emprunteur qui disparaît avec le crédit

Conserver un crédit, c'est aussi conserver l'assurance qui va avec — et c'est précisément ce qu'on omet le plus souvent dans ce calcul. Tant que le prêt court, l'assureur s'engage à verser à la banque le capital restant dû en cas de décès de l'emprunteur, quelle qu'en soit la cause, et à prendre en charge tout ou partie des mensualités en cas d'incapacité ou d'invalidité. Rembourser par anticipation met fin à cette couverture en même temps qu'au crédit. Le coût de cette prévoyance, c'est la cotisation d'assurance (le TAEA) que vous payez chaque mois — un coût à intégrer honnêtement dans le coût effectif du crédit comparé au placement, plutôt qu'à ignorer parce qu'il n'apparaît pas dans le taux nominal affiché.

Sur ce point précis, la loi Lemoine change la donne en faveur du maintien du crédit plutôt que de son remboursement. Depuis le 1er septembre 2022, l'article L113-12-2 du Code des assurances permet de résilier son assurance emprunteur à tout moment, sans frais ni préavis, pour en changer. Un emprunteur de 2020-2021 qui paie encore le tarif d'une assurance de groupe souscrite à l'origine peut souvent réduire sa cotisation de façon significative en passant à une délégation d'assurance individuelle, sans toucher au crédit lui-même. Autrement dit : avant de raisonner en tout ou rien — rembourser ou garder — il existe une option intermédiaire, moins radicale et souvent négligée, qui consiste à réduire le coût réel du crédit sans renoncer ni à son faible taux, ni à la couverture décès/invalidité qui protège vos proches d'un remboursement qu'ils n'auraient pas à assumer.

Le calcul complet : 150 000 € restant dû, 0,9 %, 15 ans à courir

Voici l'exemple type que nous utilisons pour objectiver ce choix, avec des paramètres réalistes pour un crédit signé en 2020-2021 : capital restant dû de 150 000 €, taux fixe de 0,9 %, 15 ans restants, mensualité de 891,16 €. Les hypothèses de rendement, de durée et de fiscalité qui suivent sont fournies à titre illustratif et ne constituent pas une garantie de performance.

Sur ces bases, les intérêts restant à payer si le crédit va jusqu'à son terme s'élèvent à 10 408,90 € sur l'ensemble des 15 années, et à 9 204,52 € sur les dix premières années (le capital restant dû tomberait alors à 52 265,25 €). L'indemnité de remboursement anticipé, calculée selon l'article R313-25 sur ces 150 000 € remboursés aujourd'hui, atteint au maximum 675 € — le plus petit des deux plafonds légaux (six mois d'intérêts à 0,9 % : 675 € ; 3 % du capital : 4 500 €). L'économie nette d'intérêts obtenue en remboursant tout de suite plutôt qu'en laissant le crédit courir est donc de 9 733,90 € sur 15 ans, et de 8 529,52 € si l'on s'arrête à l'horizon de dix ans.

Face à cela, que rapportent les mêmes 150 000 € placés plutôt que remboursés ? En prenant un rendement brut de 5 % par an pendant dix ans (l'ordre de grandeur d'un Capital Garanti sur les émissions actuelles), des frais de gestion d'assurance-vie de 0,85 % par an, et une sortie imposée au PFU : les gains bruts atteignent 75 000 €, les frais cumulés 12 750 €, et l'impôt sur les gains nets de frais (62 250 €) s'élève à 18 675 € si le contrat a moins de huit ans (30 %) ou 15 376 € s'il en a plus de huit (24,7 %, après abattement). La valeur finale nette se situe donc entre 193 575 € et 196 874 €, pour un gain net de 43 575 € à 46 874 € sur les 150 000 € investis.

L'écart n'est pas marginal : dans cette hypothèse, placer plutôt que rembourser laisse environ 35 000 € de plus dans le patrimoine à horizon dix ans, IRA et fiscalité déduites des deux côtés. C'est ce type de calcul, refait sur vos propres chiffres, qui doit trancher la décision — pas l'intuition de « ne plus rien devoir ». Une fois cet arbitrage posé, la question suivante devient concrète : où placer exactement cette épargne. Notre comparatif Capital Garanti, fonds euros et compte à terme détaille, net d'impôt et de frais, les trois enveloppes sécurisées les plus utilisées pour ce type de capital.

Le seuil d'indifférence : le rendement dont vous avez besoin pour que placer batte rembourser

La règle de décision, si elle n'est écrite noir sur blanc par aucun texte officiel, découle directement des textes qui l'encadrent. Bercy le résume ainsi : « en procédant au remboursement anticipé de votre crédit immobilier […] vous réduisez le coût total de l'emprunt » — un raisonnement qui n'a de sens que si rien de plus rentable n'est fait de cette même somme. L'Institut pour l'éducation financière du public ajoute une précision utile pour un prêt déjà avancé : « le remboursement anticipé d'un prêt est généralement plus intéressant sur la première période du prêt, lorsque le montant des intérêts représente la part la plus importante des mensualités » — ce qui joue contre le remboursement pour un crédit de 2020-2021, déjà avancé de cinq à six ans, où le poids des intérêts restants a déjà largement diminué.

Le tableau suivant traduit ce raisonnement en un chiffre directement utilisable : le rendement brut minimal qu'un placement doit afficher, une fois l'impôt payé, pour égaler exactement le coût de votre crédit — selon son taux et selon l'enveloppe fiscale choisie. Tout rendement supérieur à ce seuil rend le placement plus avantageux que le remboursement.

La lecture est directe : pour un crédit à 0,8-1,5 %, il suffit d'un rendement net d'à peine 1,2 à 2,2 % pour que placer batte rembourser — un seuil que dépasse déjà un simple compte à terme à 3 %, sans même mobiliser un support plus dynamique. Le calcul ne se resserre réellement qu'à partir de 3,5 % de taux de crédit, où le seuil de rendement nécessaire dépasse ce que proposent les fonds euros et les comptes à terme classiques et se rapproche de ce qu'offre un Capital Garanti ; il ne bascule franchement en faveur du remboursement qu'à partir de 4-4,5 % ou plus, un niveau que seuls les crédits signés au pic du cycle, fin 2023 ou début 2024, ont pu atteindre.

Quand rembourser redevient la meilleure décision

Rien de ce qui précède ne dit qu'il faut toujours placer plutôt que rembourser : le calcul est sensible au taux du crédit, et un lecteur qui aurait signé en 2023 ou début 2024, au pic du cycle autour de 4,0 à 4,2 %, ne se trouve pas dans la même situation qu'un emprunteur de 2020-2021. Le seuil d'indifférence chiffré plus haut donne la réponse chiffre par chiffre : au-delà de 3,5 à 4,5 % de taux de crédit, le rendement net nécessaire pour que le placement l'emporte dépasse ce que proposent la plupart des supports sécurisés courants, et rembourser redevient la décision la plus rationnelle — d'autant plus si l'échéance du crédit est proche d'un départ à la retraite, où alléger les charges fixes pèse autrement que sur un horizon de vingt ans. C'est un arbitrage que nous détaillons sous cet angle précis dans notre checklist patrimoniale des 24 mois avant la retraite.

Un autre facteur, plus discret, joue en faveur du remboursement quand le taux du crédit grimpe : l'inflation. Selon l'INSEE, l'inflation moyenne annuelle s'est établie à 4,9 % en 2023 et 5,2 % en 2022, avant de retomber à 2,0 % en 2024 puis 0,9 % en 2025. Pour un prêt à 0,9-1,0 %, le taux réel de la dette (taux nominal moins inflation) a donc été fortement négatif trois années sur quatre depuis 2022 — un capital restant dû fixé en euros s'est mécaniquement déprécié en valeur réelle pendant que l'inflation grimpait. C'est un avantage supplémentaire à conserver un crédit ancien à taux bas, qui ne joue plus de la même façon pour un crédit récent signé à un taux plus proche de l'inflation actuelle.

Ce qu'il faut retenir

Pour un crédit immobilier à 0,8-1,5 % souscrit en 2020-2021, la réponse honnête au calcul est nette : placer l'épargne disponible sur un support sécurisé bat quasi systématiquement rembourser par anticipation, IRA et fiscalité déduites, parce que le plafond légal de l'indemnité (six mois d'intérêts ou 3 % du capital, le plus petit des deux) reste mécaniquement faible sur un taux bas, et que le seuil de rendement nécessaire pour que le placement l'emporte se situe autour de 1,2 à 2,2 % net — un niveau que dépassent déjà les enveloppes les plus prudentes du marché. Ce constat s'inverse pour des crédits plus chers : autour de 3,5 à 4,5 % de taux, le calcul se resserre puis bascule en faveur du remboursement. Entre les deux, un point mérite d'être vérifié avant toute décision : la couverture décès/invalidité attachée au crédit, qui disparaît avec lui. Le calcul sur vos propres chiffres — taux exact, capital restant dû, durée restante, situation locative ou non — reste la seule façon de trancher sérieusement. Une fois l'arbitrage posé en faveur du placement, la question suivante consiste à choisir la bonne enveloppe pour l'épargne libérée, détaillée dans notre article placer 100 000 € sans risque.