LMNP : que devient votre loyer si l'exploitant est en redressement judiciaire ?

« Mon exploitant vient d'être placé en redressement judiciaire. Est-ce que je continue à toucher mon loyer ? » Si cette phrase est la vôtre, deux délais comptent d'abord. Pour déclarer vos loyers impayés : deux mois à compter de la publication du jugement au BODACC (Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales), quatre mois si vous ne demeurez pas en France métropolitaine. Pour demander la résiliation si des loyers postérieurs au jugement restent impayés : trois mois à compter du jugement. Si vous la lisez avant d'acheter, la réponse tient en une ligne : cela dépend de la procédure, de l'administrateur et d'un éventuel repreneur, pas du bail.

Le LMNP géré (location meublée non professionnelle d'un lot en résidence gérée, confiée à un exploitant par bail commercial) est la seule offre d'investissement locatif du cabinet. Sa rémunération est incluse dans le prix du programme (voir nos tarifs) : nous aurions intérêt à rester discrets sur ce risque. Cet article fait l'inverse : le Code de commerce, les cas publics, les vérifications avant achat, le coût d'un loyer qui s'arrête quand un crédit court. Il est informatif et ne constitue pas un conseil en investissement : il décrit ce que prévoit le Code de commerce et ne remplace ni un avocat en baux commerciaux, ni un expert-comptable.

Le bail commercial garantit-il votre loyer si l'exploitant est en difficulté ?

Non. En LMNP géré, vous louez votre lot à un exploitant par bail commercial, et c'est lui qui s'engage à vous verser un loyer, que la résidence soit pleine ou non. L'engagement a une vraie valeur : un bail commercial d'au moins neuf ans (article L145-4 du Code de commerce), signé avec un professionnel, sur un bien qui existe.

Mais c'est la promesse d'une seule contrepartie. Interrogé sur les résidences de tourisme en 2021, le ministère de l'Économie a rappelé que l'État n'est pas partie à cette relation contractuelle (question écrite n° 31754). Nous n'avons trouvé ni fonds de garantie ni assurance obligatoire protégeant les loyers d'un exploitant défaillant au profit des propriétaires particuliers ; une caution peut figurer dans votre bail, cela se lit, cela ne se suppose pas.

C'est pourquoi notre page LMNP géré parle de loyers sécurisés et non garantis. Ce qui sécurise : un bail écrit, un actif réel, un loyer fixé par contrat et, si le bail le prévoit, indexé, l'absence de résiliation automatique en procédure collective. Ce qui reste exposé : la solvabilité d'un seul exploitant, un seul lot, le crédit éventuel, le prix de revente.

Sauvegarde, redressement ou liquidation : que devient le bail ?

Trois procédures existent (fiche Service-Public, vérifiée le 1er janvier 2025). La sauvegarde, sans cessation des paiements, sert à réorganiser l'entreprise. Le redressement judiciaire, avec cessation des paiements (l'entreprise ne peut plus payer ses dettes exigibles avec son actif disponible), vise à poursuivre l'activité et apurer le passif, parfois par une cession. La liquidation ferme l'entreprise et rembourse les créanciers.

Pour vous, deux rôles : bailleur, donc cocontractant de l'exploitant, et créancier pour les loyers impayés. Le tribunal désigne un administrateur judiciaire (qui surveille ou assiste le dirigeant) ou, en liquidation, un liquidateur, et un mandataire judiciaire qui représente les créanciers.

Le point commun protège le contrat : le bail n'est pas résilié d'office. L145-45 écrit que le redressement et la liquidation n'entraînent pas, de plein droit, la résiliation du bail commercial, toute clause contraire étant réputée non écrite ; en sauvegarde, L622-13, I interdit toute résiliation du seul fait de l'ouverture. Contrepartie : vous devez continuer à remplir vos obligations de bailleur malgré les impayés antérieurs, qui n'ouvrent droit qu'à déclaration au passif.

Ce tableau dit ce que la loi impose à l'entreprise, pas ce que sa trésorerie permet : un rang de priorité n'est pas un paiement, un bail maintenu n'est pas un loyer maintenu.

Vos loyers impayés avant le jugement : les reverrez-vous ?

Ces loyers sont gelés : plus de poursuites en paiement ni de demande en justice de mettre fin au bail pour impayé (sauf, en liquidation, la demande de résiliation du bail ouverte trois mois par L641-12, 2°), mais une déclaration à faire. Délai : deux mois à compter de la publication du jugement d'ouverture au BODACC (Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales), quatre mois pour les créanciers hors de France métropolitaine (R622-24) ; ensuite, pas de répartition sauf relevé de forclusion (une demande au juge pour rattraper un délai manqué sans que ce soit de votre fait), à demander dans les six mois (L622-26).

Le bailleur dispose d'un privilège (le droit d'être payé avant d'autres créanciers sur le prix des biens du débiteur) limité à deux ans de loyers (L622-16) ; nous n'avons trouvé aucune donnée publique sur son efficacité en pratique.

La suite dépend du plan de sauvegarde ou de redressement (l'accord arrêté par le tribunal qui fixe comment l'entreprise rembourse ses dettes), de dix ans au plus. À défaut d'accord, le tribunal impose des délais : premier paiement dans l'année, annuités (versements annuels) d'au moins 5 % de chaque créance admise (la dette reconnue au passif) dès la troisième année, 10 % dès la sixième ; il donne aussi acte des remises acceptées (L626-12, L626-18). Pour Réside Études, un cabinet d'avocats évoquait des rééchelonnements et des abandons de dettes (HL Avocats, décembre 2023).

Si vous êtes concerné, voici quatre réflexes de base pour la première semaine (repères généraux, pas une consultation juridique : à valider avec un avocat en baux commerciaux) :

1. Dater le jugement et sa publication au BODACC. Ces deux dates déclenchent tous les délais du tableau ci-dessous.
2. Déclarer la créance. Vos loyers impayés se déclarent au mandataire judiciaire (au liquidateur en liquidation), dans le délai indiqué dans le tableau ci-dessous.
3. Surveiller les échéances. Les loyers postérieurs doivent être payés à l'échéance ; notez la date des trois mois après le jugement.
4. Éviter de signer dans l'urgence. Un avenant (une modification écrite du bail) de baisse ou d'abandon se discute avec un avocat. Si vous avez un crédit, informez votre banque.

Vos loyers après le jugement : sont-ils payés, et pouvez-vous demander la résiliation ?

Les loyers de l'occupation postérieure au jugement sont des créances nées après l'ouverture, en contrepartie d'une prestation : payées à l'échéance, sinon par priorité sur la plupart des autres créances (L622-17).

Si le loyer reste impayé, vous ne pouvez demander la résiliation qu'au terme de trois mois à compter du jugement ; un paiement avant ce terme l'écarte (L622-14, 2°). La Cour de cassation a précisé que le juge-commissaire (le juge qui surveille la procédure) doit vérifier, au jour où il statue, que des loyers demeurent impayés. L'exploitant qui régularise avant la décision évite donc la résiliation (Cass. com., 10 décembre 2025, n° 24-20.714, arrêt de la chambre commerciale). La fermeture de la résidence n'y change rien : le défaut d'exploitation en période d'observation (la phase où l'activité continue le temps d'examiner les solutions) n'entraîne pas résiliation, quelle que soit la clause du bail (L622-14).

Si un repreneur reprend la résidence, votre loyer est-il maintenu ?

Dans un plan de cession (la reprise de tout ou partie de l'entreprise par un repreneur, décidée par le tribunal ;L631-22 en redressement, L642-7 pour le sort des contrats), le tribunal détermine les baux nécessaires au maintien de l'activité ; le jugement les cède, à exécuter aux conditions en vigueur au jour de l'ouverture, quelle que soit la clause du bail. Sur le papier, le repreneur hérite donc de votre loyer. Un bail non cédé peut être résilié à votre demande : vous restez avec un lot sans exploitant.

Deux nuances. Le tribunal retient l'offre qui assure le plus durablement l'emploi, le paiement des créanciers et les garanties d'exécution (L642-5) : le maintien intégral des loyers n'est pas, à la lecture du texte, un critère légal. Et, en pratique, des repreneurs subordonnent leur offre à une baisse de loyer, négociée propriétaire par propriétaire : une pratique observée ci-dessous, pas une règle.

Que montrent les cas réellement documentés ?

Nous ne retenons que des cas publics, datés et sourcés, cités pour illustrer un mécanisme et non pour juger une entreprise. Ce sont des cas isolés, pas des moyennes : nous n'avons pas trouvé de statistique indépendante sur les baisses de loyer ou les décotes de revente, ni de cas suffisamment documenté d'exploitant d'EHPAD (établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes) à investisseurs particuliers en procédure collective.

Trois enseignements, dont un seul protecteur. Le droit protège le contrat, pas le montant. L'issue varie d'une résidence à l'autre, même au sein d'un groupe. Et une procédure collective n'est pas nécessaire pour que le loyer s'arrête. En 2022, la Cour de cassation a retenu que l'obligation de payer les loyers n'était pas sérieusement contestable pendant les fermetures sanitaires, et a rejeté le pourvoi d'un exploitant de résidence de tourisme (Cass. 3e civ., 30 juin 2022, n° 21-20.127). Avoir raison en droit ne crée pas de trésorerie chez le débiteur.

Que vérifier dans le bail et le dossier avant d'acheter ?

Trois dossiers, dans cet ordre : l'exploitant, le bail, le financement. Les deux premiers sont détaillés dans notre article sur la manière de juger un exploitant (la solidité financière avant même le bien) et dans celui sur les clauses du bail à lire avant de signer (le texte qui s'applique le jour où l'exploitant est défaillant). Voici ce que la procédure collective ajoute à chaque point.

Si vous avez un crédit : combien coûte un loyer qui s'arrête ?

Le crédit est un contrat distinct avec votre banque, qui n'est pas partie au bail. En 2021, une réponse ministérielle notait qu'une majorité des propriétaires de résidences de tourisme avaient emprunté et que des non-paiements pouvaient les placer en difficulté face à leurs banques (même question écrite n° 31754). Voici un cas type illustratif ; ses hypothèses précèdent les chiffres.

• Lot à 150 000 € : un chiffre rond, pas une statistique de marché.
• Loyer net de 4,5 % par an, soit 562,50 € par mois : le milieu de la fourchette de 4 à 5 % de notre page LMNP géré, qui s'entend net des frais de gestion et des charges courantes, avant impôt. Pendant une suspension, le loyer s'arrête mais ces charges restent dues : elles s'ajoutent au tableau, qui est donc un plancher. C'est une cible, pas un rendement promis : les loyers versés par un exploitant par le passé ne préjugent pas des loyers futurs.
• Crédit de 100 000 € sur 20 ans à 3,5 % hors assurance, soit 579,96 € par mois : deux tiers du prix financés, le solde par apport (choix d'exemple) ; 20 ans est la durée du taux de référence relevé en août 2026 à 3,27 % pour un prêt à taux fixe (Crédit Logement), et 3,5 % est retenu par prudence.
• Baisse de loyer de 30 % et suspension de 12 mois : valeurs d'exemple, faute de statistique indépendante. Les cas ci-dessus vont d'aucune baisse à plus de la moitié ; douze mois correspondent à peu près à l'écart entre l'arrêt des loyers fin 2023 et leur reprise fin 2024 rapporté par le collectif de Réside Études.
• Horizon de 24 mois : assez long pour couvrir une suspension de 12 mois suivie de 12 mois de reprise, comme dans le cas rapporté par le collectif de Réside Études ; calcul avant impôt et hors assurance emprunteur. Pendant une suspension, la taxe foncière et les charges de copropriété non refacturées s'ajoutent (voir la note du tableau).

Même avec le loyer maintenu, il ne couvre pas tout à fait la mensualité (562,50 € contre 579,96 €) : un lot très financé n'a aucune marge. Dès que le loyer baisse ou s'arrête, l'effort passe de 17 € à 186-383 € par mois, et il se finance sur votre épargne. C'est la mécanique d'une SCPI achetée à crédit : cet article détaille ce qui se passe quand le revenu recule alors que la dette demeure.

Que devient la revente d'un lot dont le loyer est menacé ?

Un acheteur achète un loyer : un lot au bail suspendu, renégocié ou non repris se vend moins bien, par simple logique de prix (un acheteur paie un lot en fonction du loyer qu'il peut en attendre) et non par statistique ; nous n'avons trouvé aucune donnée indépendante sur les décotes (l'écart de prix en dessous de la valeur de marché) ou les délais. La mécanique est décrite dans revendre un LMNP géré (les fourchettes de délai et de décote qui y figurent sont des ordres de grandeur, pas une statistique indépendante), le lot resté sans exploitant dans le coût de la vacance entre deux exploitants (ses durées et ses baisses de loyer sont aussi des ordres de grandeur, pas des statistiques indépendantes).

Quelles conséquences fiscales en LMNP si le loyer est suspendu, puis à la revente ?

Impôt. Les loyers de location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec 18,6 % de prélèvements sociaux sur le résultat imposable (impots.gouv.fr, 17 juillet 2026). Les déficits d'une location meublée non professionnelle ne s'imputent pas sur le revenu global : ils se reportent sur les revenus de la même activité pendant dix ans (BOFiP BOI-BIC-CHAMP-40-20). Pendant une suspension, vos charges ne réduisent donc pas l'impôt sur vos autres revenus. Le traitement d'un loyer non encaissé mais déclaré au passif relève de votre expert-comptable : nous ne l'avons pas vérifié.

Plus-value à la sortie. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits minorent le prix d'acquisition retenu pour la plus-value (article 150 VB III du Code général des impôts, confirmé par impots.gouv.fr). Selon l'administration fiscale, certains biens situés dans des résidences-services (étudiantes, seniors, pour personnes handicapées) font exception : cela peut concerner votre lot, à confirmer avec votre expert-comptable selon la nature exacte de votre résidence.

TVA. Si vous avez récupéré la TVA, l'effet d'un changement d'exploitant sur l'engagement de 20 ans n'est pas vérifié ici : voir la TVA récupérable et l'engagement de 20 ans, à confronter à votre dossier.

Ce qu'il faut retenir

Résolution. Si l'exploitant de votre résidence est en procédure collective, le bail n'est pas résilié d'office, les loyers postérieurs au jugement doivent être payés à l'échéance et les loyers antérieurs sont gelés jusqu'à déclaration. Mais rien ne garantit le montant ni la date : tout dépend de l'administrateur ou du liquidateur, de la trésorerie de l'exploitant et de l'accord que vous donnerez, ou non, à un repreneur.

Rappel. Les erreurs coûtent vite : une déclaration hors délai, un avenant de baisse signé sans conseil, un crédit qui court douze mois sans loyer (environ 6 960 € de mensualités dans notre cas type).

Prochaine étape. Si vous êtes déjà concerné, reprenez les quatre réflexes ci-dessus et rapprochez-vous d'un avocat en baux commerciaux avant toute signature. Si vous n'avez pas encore acheté, lisez les critères pour juger un exploitant puis les clauses du bail : ce sont les deux points qui décident de ce que vous toucherez le jour où l'exploitant est défaillant.

Pour situer le LMNP géré parmi les autres véhicules immobiliers, l'échelle de risque des véhicules immobiliers est la suite logique, et les six critères pour comparer les placements immobiliers dits sécurisés (ce qui est protégé, ce qui reste exposé) donnent la grille pour les comparer sans se fier à l'affichage.

Là où nous intervenons. Faut-il renoncer au LMNP géré ? Pas sur un seul article : cela dépend de l'exploitant, du bail, et du poids du lot et de son crédit dans votre patrimoine. EXP Capital est courtier en assurance (ORIAS 25005915), pas conseiller en investissements financiers : cet article est informatif et ne constitue pas un conseil en investissement (voir notre page cabinet). Le LMNP géré est notre seule offre de placement immobilier locatif, avec une rémunération incluse dans le prix du programme (voir nos tarifs) : c'est un conflit d'intérêts potentiel, que nous préférons vous dire, et c'est pourquoi nous écrivons ce risque noir sur blanc. Le premier rendez-vous est gratuit et sans engagement : il consiste à regarder avec vous la part d'immobilier, dette comprise, dans l'ensemble de votre patrimoine.