Rendement net réel d'une SCPI : simulation après frais et impôts sur 10 ans

Vous avez lu « taux de distribution de 4,92 % » sur une brochure et vous voulez savoir ce qui arrivera réellement sur votre compte. La question est la bonne : ce chiffre n'est ni ce que vous touchez, ni ce que vous gagnez.

Une SCPI (société civile de placement immobilier) est un véhicule collectif qui détient des immeubles loués et reverse à ses associés une quote-part des loyers : vous détenez des parts, pas un immeuble.

Prenons un cas type illustratif, pas un client réel. Camille dispose de 100 000 € et se situe dans la tranche à 30 %. Une brochure affiche un taux de distribution de 4,92 %, que nous prenons égal à la moyenne 2025 du marché. Selon l'ASPIM (étude du 19 mai 2026), la performance globale annuelle correspondante est de +1,5 %. Cela donne 4 920 € par an, soit 49 200 € en dix ans. Le calcul est exact au sens de la définition, mais il ignore 10 000 € de commission qui ne reviendront pas à la sortie, un impôt qui absorbe un peu plus de 45 % de chaque distribution et un prix de part qui peut bouger. Une fois ces éléments pris en compte, son gain net est de 15 857 € si le prix reste stable, soit environ 1,65 % par an.

Cet article tranche : combien reste-t-il, qu'est-ce qui pèse le plus, comment refaire le test soi-même. Chaque chiffre de la simulation provient d'un calcul de la rédaction, dont les hypothèses sont données avant les tableaux ; les données de marché viennent de l'ASPIM. Nous ne recommandons aucune SCPI : le cabinet n'en distribue pas, et ce texte explique et compare.

Que mesure le taux de distribution, et que ne dit-il pas ?

Le taux de distribution (TD) est le dividende brut versé au titre d'une année, divisé par le prix de souscription de la part au 1er janvier (capital variable) ou par le prix acquéreur moyen de l'année précédente (capital fixe). « Brut » veut dire avant votre impôt et avant la fiscalité que la SCPI acquitte pour votre compte, en France ou à l'étranger (modalités de calcul de l'ASPIM). C'est une pratique normalisée du secteur, pas un texte de loi. Trois choses en découlent.

• Il part du prix payé, commission comprise, sans la retrancher. La commission de souscription vous coûte en capital, pas dans le taux.
• Il ne dit rien du prix de la part. Si le prix baisse de 14 % et que le dividende par part ne bouge pas, le TD passe de 4,92 % à 5,72 % sans qu'un euro de plus soit versé. L'ASPIM explique la hausse du TD 2024 par la baisse du prix moyen de 2023 (communiqué du 10 février 2025). L'AMF (Autorité des marchés financiers) juge ce taux partiel, parfois trompeur, parce qu'il augmente mécaniquement quand le prix baisse (rappel du 12 mars 2025, copie hébergée par pierrepapier.fr). Le mécanisme est détaillé sur notre page SCPI.
• Il peut contenir des revenus qui ne se répètent pas. Les 4,92 % de 2025 se décomposent en 4,24 % issus du résultat et environ 0,7 point d'autres sources : report à nouveau (réserves constituées avec des bénéfices non distribués les années précédentes), plus-values distribuées ou fiscalité payée par le fonds (étude de l'ASPIM du 19 mai 2026).

Les frais de gestion sont-ils déjà déduits ? Dans le principe, oui. La commission de gestion est prélevée sur les loyers encaissés avant la distribution. Elle va de 8 % à 10 % des loyers hors taxe selon le guide de l'AMF de 2019, et de 12 % à 12,40 % dans deux documents de 2025-2026 que nous avons lus (note d'information et fiche produit). Ces documents publics, émis par des sociétés de gestion différentes, ne servent qu'à vérifier les chiffres : ce sont des exemples consultés, pas un échantillon représentatif du marché, et leurs niveaux de frais ne disent rien de la qualité de la SCPI concernée. Nous ne classons aucune SCPI. C'est notre lecture de la structure du résultat décrite par l'ASPIM : vérifiez-la dans la note d'information. Les autres mots utiles :

• Prix et commission de souscription : le prix est ce que paie un nouvel associé, commission comprise. Celle-ci va de 5 % à 12 % du montant souscrit selon l'AMF ; 11,964 %, 12 % et 0 % (avec 6 % de frais de sortie avant six ans de détention) dans les trois documents de 2025-2026 que nous avons lus, émanant de trois sociétés de gestion différentes. Un éventail, pas un classement.
• Valeur de retrait : en capital variable (la société de gestion émet des parts en continu et rachète celles des associés qui sortent), le prix auquel elle rachète vos parts. En capital fixe, le nombre de parts est figé : la sortie passe par la revente à un autre associé, au prix du marché secondaire. Quand le retrait est compensé par une souscription, il ne peut dépasser le prix de souscription diminué de la commission (article 422-230 du règlement général de l'AMF). Selon les notes, la commission retirée est hors taxe ou toutes taxes comprises : la formule exacte est dans la note d'information.
• Performance globale annuelle (PGA) : le TD plus la variation du prix de souscription sur l'année, rapportés au prix du 1er janvier. L'ASPIM la présente comme la performance perçue en cas de rachat et précise qu'un TD ne peut pas être communiqué isolément (modalités de calcul).
• Taux de rendement interne (TRI) : le taux annuel qui égalise le prix payé, commission comprise, et les flux perçus (revenus réputés versés le 31 décembre, puis valeur de retrait). C'est la convention de l'ASPIM, reprise dans la simulation.

L'écart entre le TD et la PGA résume ce que le premier ne dit pas :

Quels impôts et prélèvements frappent les loyers d'une SCPI en 2026 ?

Les loyers d'une SCPI détenue en direct sont des revenus fonciers : barème de l'impôt sur le revenu à votre tranche marginale d'imposition (TMI, le taux de la tranche où tombe votre dernier euro de revenu), plus prélèvements sociaux. Pour les revenus 2025, les tranches à 11 %, 30 % et 41 % vont jusqu'à 29 579 €, 84 577 € et 181 917 € par part (brochure pratique de l'impôt sur le revenu 2026). Nous testons ces trois tranches.

Les prélèvements sociaux restent à 17,2 % sur les revenus fonciers en 2026 (service-public.gouv.fr, page vérifiée le 30 juin 2026). La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a relevé la contribution sociale généralisée (CSG) à 10,6 % sur la plupart des revenus du capital, soit 18,6 % de prélèvements sociaux.

Mais le IV de l'article L136-8 du Code de la sécurité sociale maintient 9,2 % pour les revenus fonciers, les plus-values immobilières, l'assurance-vie et quelques produits d'épargne réglementée (Légifrance). Les produits financiers de la trésorerie d'une SCPI relèvent du prélèvement forfaitaire unique de 31,4 %, mais le TD ne les distingue pas : nous supposons que tout est revenu foncier.

Deux détails changent le calcul. Le micro-foncier, qui ramène la base imposable à 70 %, n'est pas ouvert quand les seuls revenus fonciers du foyer viennent de parts de SCPI : il suppose aussi un immeuble en direct, avec 15 000 € de revenus bruts au plus (doctrine fiscale (Bulletin officiel des finances publiques, BOFiP)). Nous calculons au réel (revenus fonciers au régime réel : loyers moins charges, sans abattement forfaitaire) et testons le micro-foncier à part.

Ensuite la CSG : 6,8 points sont déductibles du revenu imposable (article 154 quinquies du Code général des impôts (CGI)). Le taux effectif d'une distribution est donc de 0,932 × TMI + 17,2 % (0,932 = 1 − 0,068 : 6,8 % de la distribution sont déduits du revenu imposable), soit 27,5 % à 11 %, 45,2 % à 30 % et 55,4 % à 41 %. Nos pages SCPI et SCPI à crédit, qui s'arrêtent avant cette déduction, affichent 47,2 % à 30 % : environ deux points d'écart.

Que rapporte une SCPI sur 100 000 € et 10 ans, dans notre simulation ?

Voici la simulation, pour une SCPI à capital variable détenue en direct. Ce n'est ni une prévision ni un classement : c'est un moyen de voir ce qui pèse combien. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures, et aucun rendement de SCPI n'est assuré. Les hypothèses, avec la raison de chaque choix :

• 100 000 € payés, dix ans de détention. Un chiffre rond, et la durée recommandée dans le document d'informations clés d'une SCPI que nous avons lu : l'AMF recommande elle aussi un horizon d'au moins dix ans (page de l'AMF).
• TD de 4,92 % chaque année, sur le prix de la part au 1er janvier. C'est la moyenne pondérée 2025 de l'ASPIM, les trois années précédentes étant restées entre 4,5 % et 4,7 %. Nous le traitons comme de l'argent perçu, ce qui est favorable : une partie est de la fiscalité payée par le fonds ou du revenu non courant. Tests à 4,24 % et 5,99 %.
• Commission de souscription de 10 %. Elle est dans la fourchette de l'AMF (5 % à 12 %), un peu sous les 11,964 % et 12 % de deux documents récents. Tests à 0 %, 5 % et 12 %. La valeur de retrait (retrait compensé par une souscription) est le prix moins la commission. Cette commission est parfois retirée hors taxe : l'une des notes retire 20 € HT sur 200 € quand l'entrée coûte 24 € TTC, une autre retire la totalité de la commission, sans TVA. Vérifiez la formule dans la note d'information. Nous n'appliquons aucun autre frais de sortie : les notes lues n'en mentionnent pas pour un retrait, et le modèle à 0 % d'entrée ne facture 6 % qu'avant six ans de détention.
• Cinq mois de délai de jouissance (hypothèse plutôt favorable). Le délai de jouissance est le temps qui sépare la souscription du premier loyer perçu. Dans la note d'information de l'une des SCPI lues et dans le bulletin d'information d'une autre, les parts produisent à partir du premier jour du sixième mois suivant la souscription et la réception des fonds : des parts souscrites et réglées en janvier jouissent au 1er juillet. Cela fait cinq à six mois selon la date. Nous retenons cinq mois, soit 7/12 de distribution la première année ; à six mois, le cas de référence passe de 1,65 % à 1,62 %.
• Prix de la part : baisse de 1,5 % par an, stabilité, hausse de 1,5 % par an, soit environ −14 % ou +16 % en dix ans. La stabilité sert de référence de calcul, pas de prévision : en 2025, 66 % des SCPI, en nombre, ont gardé leur prix de souscription (cahier de l'ASPIM), mais le prix moyen pondéré a reculé de 4,9 % en 2023, de 4,5 % en 2024 et de 3,45 % en 2025. La colonne « baisse » se lit donc avec autant d'attention que la colonne « stable ». La baisse de 1,5 % par an cumule à peine plus que les quelque 12 % des moyennes pondérées publiées sur 2023-2025 (calcul indicatif) : elle ne borne pas le risque, d'où le test de résistance plus bas. La hausse ressemble à 2022, où la PGA dépassait le TD d'environ 1,5 point. La distribution suit le prix.
• Fiscalité : revenus fonciers de source française au réel, TMI constante de 11 %, 30 % ou 41 %, prélèvements sociaux de 17,2 %, CSG déductible de 6,8 points (appliquée l'année même : simplification sans effet sur le régime de croisière). Plus-value taxée à 19 % plus 17,2 % avec abattements, sur le prix payé commission comprise ; une moins-value ne donne aucun avantage fiscal.
• TRI à la convention de l'ASPIM, flux au 31 décembre. Hors calcul : inflation, impôt sur la fortune immobilière (IFI), crédit, frais d'intermédiaire.

Dans le cas de référence (prix stable, tranche à 30 %), le taux affiché s'effrite à chaque étape :

Selon la tranche et le prix de la part, les résultats nets vont d'une perte à environ 4 % par an :

Ces trois scénarios ne bornent pas le risque. À titre de test de résistance, une baisse de 3 % par an (environ −26 % en dix ans, mêmes autres hypothèses) donnerait une perte nette aux trois tranches : −3 878 € à 11 %, −11 141 € à 30 % et −15 345 € à 41 %. Hypothèse illustrative, pas une prévision ; les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Le détail en euros, pour la tranche à 30 %, montre où va chaque somme :

Trois lectures ressortent de ces chiffres.

• L'impôt pèse plus que les frais d'entrée. Dans le cas de référence, 21 293 € d'impôt et de prélèvements sur les loyers, contre 10 000 € de commission : les frais se voient, alors que l'impôt, qui dépend de votre tranche, n'est pas inclus dans le taux affiché.
• Dans nos hypothèses, le prix de la part pèse autant que les deux réunis. De la baisse à la hausse de 1,5 % par an, le rendement net varie de 2,9 points, soit l'impôt et les frais réunis (3,0 points). Pour que la valeur de retrait égale la mise, hors distributions, avec 10 % de commission, le prix doit monter de 11,1 % (5,3 % avec 5 %, 13,6 % avec 12 %).
• L'asymétrie fiscale aggrave les mauvais cas. Les loyers sont imposés, la perte en capital n'est pas déductible : à 41 %, quand le prix baisse, 21 334 € de gain avant impôt deviennent une perte de 3 024 €.

Nous n'avons pas retrouvé de moyenne de TRI sur dix ans dans les communiqués 2026 de l'ASPIM ni de l'Institut de l'épargne immobilière et foncière (IEIF) ; la presse spécialisée en relaie sans lien vers une publication primaire, et nous ne les reprenons pas. Demandez à la société de gestion le TRI de la SCPI envisagée, calculé selon la convention de l'ASPIM, et comparez-le au taux de distribution. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Qu'est-ce qui change le plus le résultat : frais, taux affiché, durée ou régime fiscal ?

Les durées de cinq et quinze ans encadrent le cas de référence : cinq ans pour montrer l'effet d'une sortie anticipée, quinze ans pour celui d'une détention plus longue que l'horizon recommandé. On modifie un paramètre à la fois à partir du cas de référence (prix stable, tranche à 30 %, rendement net de 1,65 %) :

Parmi les paramètres testés ici, la durée est celui qui pèse le plus : les frais d'entrée sont lissés, de 0,49 % net à cinq ans à 2,04 % à quinze ans, mais plus on garde, plus on dépend d'un prix et d'une liquidité qu'on ne contrôle pas. Viennent ensuite les frais d'entrée (1,12 point entre 0 % et 12 %), le TD (0,95 point entre 4,24 % et 5,99 %) et le micro-foncier (0,66 point, réservé aux foyers qui détiennent aussi un bien en direct). En cumulant les trois hypothèses les plus favorables (0 % de commission, TD de 5,99 %, micro-foncier), le rendement net est de 3,89 % pour un taux affiché de 5,99 % : l'impôt ne s'efface pas.

Que reste-t-il à la revente, et que se passe-t-il en cas de perte ?

En capital variable, un retrait compensé par une souscription ne peut se faire au-dessus du prix de souscription diminué de la commission. En capital fixe, ou si la variabilité est suspendue, vous vendez sur le marché secondaire (la revente de parts entre associés). Le prix résulte de la confrontation des ordres d'achat et de vente, c'est-à-dire d'un prix d'équilibre fixé à intervalles réguliers, avec 5 % de droit d'enregistrement et une commission de cession, souvent payés par l'acquéreur (guide de l'AMF), sans garantie qu'un acheteur existe : nous ne modélisons pas ces cas. Une plus-value est taxée à 19 % plus 17,2 %, soit 36,2 % avant abattements (service-public.gouv.fr), réduits selon la durée de détention :

Dans notre scénario de hausse, la plus-value imposable est de 4 449 € et l'impôt de 1 294 €, avec pour prix d'acquisition le prix payé commission comprise, c'est-à-dire le montant réellement acquitté selon le BOFiP (BOI-RFPI-SPI-20, paragraphe 20). Le BOFiP retient le prix effectivement acquitté, majoré des frais d'acquisition à leur montant réel ; il ne cite pas expressément la commission de souscription d'une SCPI, incluse dans le prix de la part. Si la base l'excluait, l'impôt serait de 4 202 € : demandez le calcul avant de vendre.

Et en cas de perte ? La moins-value brute sur la cession de parts de société à prépondérance immobilière (société dont l'actif est surtout immobilier) n'est pas prise en compte (même BOFiP, paragraphe 90) : on ne paie rien, mais on ne récupère rien. Elle ne se déduit ni du revenu ni d'une autre plus-value, sauf en cas de cession en bloc (vente de toutes vos parts d'une même société en une seule opération), où elle s'impute sur la plus-value d'autres parts de cette société.

Que change l'assurance-vie, et que change une SCPI européenne ?

En assurance-vie, vous détenez des unités de compte (des supports dont la valeur varie, sans garantie de l'assureur), pas des parts. Les frais d'entrée de la SCPI restent dus et s'ajoutent à ceux du contrat (ASPIM). Les loyers se capitalisent et l'impôt n'est dû qu'au rachat, sur le gain. Un point change tout : cet impôt porte sur la différence entre les sommes remboursées et les primes versées (BOFiP, paragraphe 40), donc une perte en capital vient en déduction des loyers capitalisés, ce qui n'existe pas en direct. L'enveloppe ne change ni l'actif ni l'IFI. Les taux et les frais de contrat (0,50 % par an au maximum sur le contrat que nous avons lu ; la fourchette dépend du contrat, à vérifier sur le vôtre) sont chiffrés dans SCPI en assurance-vie ou en direct, la suite logique si l'impôt annuel vous pèse. Les conditions de rachat en cas de file d'attente (demandes de retrait que la société ne peut pas exécuter faute de souscriptions) ne sont fixées par aucun texte que nous ayons pu lire : demandez-les par écrit à l'assureur, cet article le détaille.

Pour une SCPI européenne, le taux affiché est brut de l'impôt payé à l'étranger par le fonds : un bulletin du quatrième trimestre 2025 affiche 6,75 % avant fiscalité étrangère et 5,54 % après, soit 1,21 point de moins (exemple de mécanisme, pas de comparaison : les performances passées ne préjugent pas des performances futures ;bulletin d'information). La formule « TMI plus 17,2 % » ne s'applique plus telle quelle, le traitement dépendant du pays de chaque immeuble : partez du taux net de fiscalité étrangère et lisez la fiscalité des SCPI européennes avant de refaire le calcul.

Quels risques ce calcul ne mesure-t-il pas ?

Avant toute conclusion, nommons ce que la simulation laisse de côté ou ne peut pas promettre :

Quel test faire soi-même avant de souscrire une SCPI ?

Nous l'appelons le test des cinq lignes. Il se fait avec la note d'information et le document d'informations clés (DIC) de la SCPI envisagée. Relevez d'abord : la commission de souscription, la valeur de retrait, le TD, la part du TD issue de revenus non courants et le délai de jouissance ; la PGA des trois dernières années dit si le prix a tenu. Puis :

1. Distribution annuelle brute : montant payé × TD (ou TD sur résultat courant, si une part du TD est non courante). Exemple : 100 000 € × 4,92 % = 4 920 €.
2. Distribution annuelle nette : ligne 1 × (1 − taux effectif), le taux effectif étant 0,932 × TMI + 17,2 % (0,932 = 1 − 0,068 : 6,8 % de la distribution sont déduits du revenu imposable). Exemple à 30 % : 4 920 € × 45,16 % = 2 222 € d'impôt, il reste 2 698 €.
3. Perte de capital par an : (montant payé − valeur de retrait attendue) ÷ nombre d'années. Exemple, prix stable et 10 % de commission : 10 000 € ÷ 10 = 1 000 €.
4. Gain net annuel : ligne 2 − ligne 3. Exemple : 2 698 € − 1 000 € = 1 698 €.
5. Rendement net approché : ligne 4 ÷ montant payé. Exemple : 1 698 € ÷ 100 000 € = 1,70 %.

Notre TRI exact, qui tient compte du délai de jouissance et du calendrier des flux, donne 1,65 % : le test surestime de 0,05 point ici. Si la ligne 5 reste sous ce qui justifierait pour vous d'immobiliser l'argent dix ans, c'est une information à peser avec votre besoin de liquidité, pas une décision toute faite. Et à l'envers : quel TD faudrait-il pour un rendement net donné ? Nous retenons 2 % et 3 % par an : deux repères ronds, ni des objectifs ni des promesses.

Ce qu'il faut retenir

Résolution. Le taux de distribution n'est pas ce que vous gardez : dans notre cas de référence, 4,92 % affichés deviennent 1,65 % par an après impôt à 30 % (2,51 % à 11 %, 1,15 % à 41 %), et les cas testés vont de −0,34 % à 3,89 % selon la tranche et le prix. Dans nos hypothèses, l'impôt pèse plus que les frais d'entrée, et le prix de la part autant que les deux réunis.

Rappel. Souscrire sur le seul taux de distribution, c'est confondre 4 920 € de brochure et 2 698 € en poche une année pleine, et oublier que, dans notre exemple, 10 000 € de commission ne reviennent pas à la sortie. Si le prix baisse, la perte en capital n'est en général déductible ni de votre revenu ni d'une autre plus-value en détention directe, alors que les loyers restent imposés.

Prochaine étape. Refaites le test des cinq lignes sur la note d'information et le DIC de la SCPI qu'on vous présente, avec votre tranche. Si l'impôt annuel vous pèse, lisez le comparatif assurance-vie ou détention directe ; pour situer la SCPI face à l'OPCI grand public (organisme de placement collectif immobilier) et à la foncière cotée, lisez OPCI grand public ou SCPI, et notre page SCPI donne notre verdict.

Le cabinet, sans pitch. Nous ne distribuons pas de SCPI et ne vous dirons pas laquelle choisir. Si vous voulez savoir quelle part d'immobilier votre patrimoine porte déjà, et ce que cela change pour votre liquidité et vos impôts, c'est ce que permet le rendez-vous : aucune SCPI, aucun OPCI ni club deal (investissement immobilier monté pour une seule opération) ne vous y sera proposé. Notre seule offre de placement immobilier locatif est le LMNP géré, dont la rémunération est incluse dans le prix du programme (voir Tarifs) : c'est un intérêt que nous avons, et que vous devez connaître.