Crédit Lombard adossé à une assurance-vie luxembourgeoise pour acheter de l'immobilier : coût, quotité et déductibilité des intérêts

Un lecteur de 66 ans, retraité, sans enfant, nous a contactés après une vidéo. Il dispose de 500 000 € issus de la vente de biens immobiliers, posés sur un compte à terme arrivé à échéance qui rapporte à peine 1,5 %. Son objectif est de transmettre ce capital à ses neveux avec le moins de droits possible, en le sécurisant. Il n'a pas besoin de revenus complémentaires, ne veut pas suivre les marchés, a déjà été sollicité par sa banque pour un fonds euros et par des conseillers pour des produits structurés à capital protégé. Il envisage, dans un second temps, un achat immobilier en démembrement au profit de ses neveux — et c'est là qu'est apparue la question du crédit Lombard : loger les 500 000 € en assurance-vie luxembourgeoise, puis emprunter contre le contrat plutôt que le racheter pour financer le bien. On lui a dit qu'avec ce type de crédit « on ne déduit pas les intérêts », et qu'il faudrait passer par une SCI détenant un contrat de capitalisation pour y parvenir. Cet article établit la règle telle qu'elle est, même quand elle nuance ce qui lui a été dit — y compris par notre profession.

Ce que dit exactement la loi : la garantie n'est pas un critère

Le texte de base est l'article 31, I-1°-d du Code général des impôts, dans sa version en vigueur depuis le 21 février 2026 : sont déductibles des revenus fonciers « les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des propriétés ». Le critère est la finalité de la dette, jamais sa forme. Le commentaire administratif, BOI-RFPI-BASE-20-80 (version du 1er septembre 2017), le confirme point par point : les emprunts admis sont listés par objet (§ 40 à 60), les emprunts exclus le sont aussi par objet — dépenses personnelles, immeuble acheté pour être revendu, indemnité d'éviction (§ 70 à 90). Nulle part le document ne distingue selon que le prêt est garanti par une hypothèque, une caution, un privilège de prêteur de deniers ou le nantissement d'un contrat. Le seul endroit où le mot « nantissement » aurait pu apparaître, la liste des frais d'emprunt déductibles (§ 190), énumère frais de dossier, frais de garantie, commissions bancaires et primes d'assurance imposées par le prêteur — les frais liés à la constitution d'une garantie suivent le régime des intérêts, quelle que soit cette garantie.

Trois conditions résultent de ce texte, et elles s'appliquent à tout emprunt, Lombard ou non. La première est l'affectation : « l'emploi des sommes empruntées doit être justifié » (§ 270, citant le Conseil d'État du 7 octobre 1987, n° 58571) — un contribuable qui n'établit pas avoir utilisé l'intégralité du prêt pour le bien ne déduit pas l'intégralité des intérêts. La deuxième est l'existence de revenus fonciers : le bien doit être loué nu, ou destiné à l'être, et cette intention doit être manifestée et confirmée par une location effective (§ 280). Une résidence principale ou secondaire ne produit aucun revenu foncier ; il n'y a donc rien dont déduire les intérêts, et cela ne tient pas au crédit Lombard mais à l'usage du bien. La troisième est le paiement effectif : seuls les intérêts « effectivement payés par le contribuable bailleur au cours de l'année d'imposition » sont déductibles (§ 240). Cette dernière condition a une conséquence pratique directe sur un crédit Lombard : si la banque capitalise les intérêts en les ajoutant à la dette au lieu de les prélever chaque trimestre, ils ne sont déductibles que l'année où ils sont réellement réglés.

Un point mérite d'être isolé parce qu'il alimente la confusion : les primes versées sur le contrat nanti ne sont jamais déductibles. Le BOFiP (§ 200) n'admet la déduction de primes d'assurance liées à un emprunt que lorsqu'elles ont « le caractère d'un supplément d'intérêt » — souscription imposée par une clause expresse du prêt, aucune récupération possible hors réalisation du risque. « Dans le cas contraire, il s'agit d'un simple placement n'ouvrant aucun droit à déduction. » Les 500 000 € de notre lecteur sont un placement ; le crédit qui s'y adosse est une dette. Seuls les intérêts de la seconde se déduisent, et seulement du revenu du bien qu'elle finance. Niveau de confiance sur l'ensemble de cette section : solide, textes primaires consultés.

Ce qu'ont jugé les tribunaux — et l'absence de décision portant le nom « Lombard »

La décision la plus proche du cas d'un crédit garanti par un contrat d'assurance-vie est celle de la cour administrative d'appel de Bordeaux du 2 novembre 2005 (n° 02BX01324), que le BOFiP cite lui-même au § 290. Un couple avait acquis en 1992 un immeuble locatif de 654 000 francs avec un prêt de 600 000 francs, remboursable in fine et garanti par le nantissement d'un contrat d'assurance-vie sur lequel 300 000 francs d'épargne devaient être constitués. L'administration avait réintégré 68,25 % des intérêts déduits, en soutenant que seule une fraction du prêt finançait réellement l'acquisition, le reste servant à alimenter le contrat. La cour a annulé le redressement et admis la déduction intégrale : le fait que « le capital de l'emprunt était remboursable au terme du crédit et garanti par le nantissement d'un contrat d'assurance-vie » ne permet pas d'estimer que les sommes empruntées « seraient destinées à financer les primes d'un produit de placement et non l'acquisition immobilière ». C'est exactement la structure d'un crédit Lombard in fine, et la réponse est la déductibilité.

Trois décisions du Conseil d'État complètent le cadre. Le 28 mars 2014 (n° 350816), la haute juridiction admet la déduction des intérêts d'un emprunt ayant remboursé des comptes courants d'associés qui avaient eux-mêmes financé la construction d'un immeuble loué, « eu égard à la continuité de l'objet de l'endettement » — une décision utile si le crédit Lombard vient un jour refinancer un prêt immobilier initial, ou l'inverse, avec les trois conditions de l'emprunt substitutif posées au § 110 du BOFiP : mention expresse de la substitution dans le nouveau contrat, intérêts limités à ceux de l'échéancier initial, indication du prêt remplacé sur la déclaration. Le 9 juin 2020 (n° 426342), il rappelle la formule de principe — « seuls les intérêts des emprunts contractés pour l'acquisition de biens ou droits immobiliers destinés à procurer des revenus fonciers sont déductibles du revenu brut foncier » — et l'étend au remboursement des parts d'un associé lorsque l'emprunt est nécessaire à la conservation du revenu foncier de la société. Le 24 février 2017 (n° 395983), enfin, il refuse toute déduction au nu-propriétaire de parts d'une société de personnes détenant un immeuble loué : en cas de démembrement de parts, seul l'usufruitier est imposé sur la quote-part de revenus fonciers, et le nu-propriétaire n'a donc aucun revenu dont déduire quoi que ce soit. Cette dernière décision compte directement pour un projet de démembrement au profit de neveux, et nous y revenons plus bas.

Ce que nous n'avons pas trouvé, et que nous préférons dire : aucune décision nommée du Conseil d'État ou d'une cour administrative d'appel ne traite d'un crédit désigné comme « Lombard ». Le terme est bancaire, pas fiscal ; les juges raisonnent en emprunt, en affectation et en garantie. La règle applicable à un crédit Lombard se déduit donc des textes et de la jurisprudence ci-dessus, avec un niveau de confiance élevé, mais pas d'un précédent qui porterait ce nom.

Pourquoi le raccourci circule, et ce qu'il contient de vrai

La phrase entendue par notre lecteur n'est pas née de rien, et il serait malhonnête de la présenter comme une simple erreur. Elle décrit correctement l'usage le plus fréquent du crédit Lombard dans la pratique bancaire, qui n'est pas celui d'un prêt immobilier dédié. Dans la majorité des dossiers que nous voyons, le Lombard prend la forme d'une ligne de crédit ouverte sur le contrat, tirée librement, parfois sans échéance, utilisée pour un besoin de trésorerie, un investissement financier ou une résidence secondaire. Dans ces trois cas, il n'y a effectivement rien à déduire : soit parce que l'emploi des fonds ne peut pas être rattaché à un immeuble loué, soit parce que le bien financé ne produit aucun revenu foncier. Ajoutez des intérêts capitalisés plutôt que payés, et la déduction disparaît aussi l'année où elle aurait pu jouer.

Le raccourci consiste à transformer cette observation statistique en règle. La règle est inverse : un crédit Lombard structuré comme un prêt dédié — montant et objet identifiés dans le contrat de prêt, fonds virés directement sur le compte du notaire, acte d'acquisition mentionnant le financement, intérêts prélevés chaque trimestre — est un emprunt affecté au sens de l'article 31, et ses intérêts se déduisent des loyers. Nous l'avons nous-mêmes formulé de façon trop courte par le passé ; c'est précisément la raison de cet article.

Comment fonctionne un crédit Lombard adossé à un contrat luxembourgeois

Le crédit Lombard est un prêt consenti par une banque — luxembourgeoise ou française — garanti par la mise en gage d'actifs financiers : un portefeuille de titres ou, dans le cas qui nous occupe, un contrat d'assurance-vie ou de capitalisation. Sur un contrat luxembourgeois, la garantie prend la forme d'un nantissement du contrat notifié à l'assureur par un avenant signé du souscripteur, de la banque et de l'assureur : les droits de rachat sont gelés à hauteur de la garantie, le contrat continue de vivre et de produire ses rendements, et la banque devient créancier nanti. Ce statut est fort : la Cour de cassation (2e chambre civile, 2 juillet 2020, n° 19-11.417) a jugé que le créancier bénéficiaire d'un nantissement sur un contrat rachetable dispose d'un droit exclusif au paiement de la valeur de rachat, à l'exclusion de tout concours avec les autres créanciers du souscripteur, même privilégiés — le Trésor public y compris. Lorsque la banque est luxembourgeoise, la sûreté relève en outre de la loi luxembourgeoise du 5 août 2005 sur les contrats de garantie financière, conçue pour placer la garantie hors d'atteinte des procédures collectives ; c'est l'une des raisons pour lesquelles les banques de la place prêtent volontiers contre ces contrats.

Le prêt lui-même se présente sous deux formes. Le plus souvent, un crédit in fine de 1 à 5 ans renouvelable, sur lequel seuls les intérêts sont réglés en cours de vie et le capital remboursé au terme — par un rachat du contrat, par un refinancement ou par la vente du bien ; parfois, une ligne de crédit sans échéance fixe. Un crédit amortissable est possible mais rare, la logique du Lombard étant de laisser le capital investi. Le taux est presque toujours variable, indexé sur l'Euribor 3 mois ou sur l'€STR, majoré d'une marge. En septembre 2026, l'Euribor 3 mois s'établit à 2,633 % (fixing du 17 septembre), pour une moyenne mensuelle de 2,650 % — contre 2,024 % un an plus tôt —, après le relèvement du taux de dépôt de la BCE à 2,50 %, effectif le 16 septembre, que nous avons détaillé dans notre article sur la hausse des taux de septembre 2026. Les marges constatées vont de 0,8 point pour un client patrimonial en banque privée à 2 points en banque de réseau : le coût total ressort donc entre 3,4 % et 4,7 %. Nous retenons 4 % comme hypothèse centrale dans les calculs qui suivent — un ordre de grandeur, pas une cotation. Plusieurs sources professionnelles convergentes indiquent qu'un crédit Lombard sur contrat luxembourgeois suppose un encours minimal de l'ordre de 500 000 €, certaines banques exigeant 1 000 000 € : à 500 000 €, notre lecteur se situe exactement au seuil, ce qui limitera le nombre d'établissements en mesure de répondre (confiance : à vérifier banque par banque, minimums non publiés).

Quelques acteurs peuvent être nommés parce qu'ils publient une documentation. Côté banques luxembourgeoises, la Banque Internationale à Luxembourg met en ligne son tableau de ratios de couverture pour crédits Lombard, la Spuerkeess décrit le sien — titres nantis, usage libre y compris pour une résidence secondaire — sans publier de quotités, et Quintet présente son « portfolio loan ». Côté assureurs, une homonymie mérite d'être levée : la compagnie Lombard International Assurance, longtemps l'un des premiers assureurs-vie de la place, n'a aucun rapport avec le crédit Lombard — les deux tirent leur nom des banquiers lombards du Moyen Âge. Cette compagnie a été rachetée par Utmost Group, opération finalisée en décembre 2024, puis intégrée et rebaptisée Utmost Luxembourg (annonce du 5 novembre 2025). Un lecteur qui cherche « Lombard » sur un site d'assureur risque de tomber sur l'un ou l'autre.

Quotités par classe d'actifs et appel de marge : ce que la banque regarde

La somme empruntable ne dépend pas du montant du contrat mais de sa composition. Chaque banque applique à chaque actif un ratio de couverture — ou quotité, ou loan-to-value — qui mesure la fraction de sa valeur qu'elle accepte de financer. Ces grilles sont confidentielles et révisables unilatéralement : le document public de la BIL cité plus haut annonce des ratios « de 0 % à 95 % » pour les actions, les obligations, les fonds et les produits structurés, selon des critères de capitalisation, de notation, de liquidité, de maturité, de devise et, pour les structurés, de « protection ou non de capital à l'échéance » ; un contrat d'assurance-vie ou de capitalisation y est évalué d'après « la nature des types d'investissements détenus » à l'intérieur. La banque y précise qu'elle « se réserve le droit de modifier unilatéralement » le tableau. Les chiffres qui suivent sont donc des hypothèses de travail, cohérentes avec les fourchettes publiées par les intermédiaires spécialisés (40 % à 90 % selon l'actif), pas des engagements : 80 % sur un fonds euros ou des obligations de bonne qualité, 60 % sur des produits structurés à capital garanti, 50 % sur des actions ou des ETF.

L'appel de marge est la contrepartie de ces quotités. Si la valeur de couverture des actifs nantis passe sous le montant du prêt — ou sous un ratio global contractuel, certaines banques exigeant par exemple que la valeur du contrat reste supérieure à 120 % du crédit —, la banque demande, sous un délai de quelques jours, un remboursement partiel ou un apport de garanties supplémentaires ; à défaut, elle fait procéder au rachat d'actifs dans le contrat pour se couvrir, au pire moment. Le tableau chiffre ce mécanisme pour un prêt de 300 000 € adossé à un contrat de 500 000 €, selon trois allocations, face à une baisse de 25 % de la poche exposée au marché.

La lecture pour notre lecteur, qui ne veut pas suivre les marchés, est simple : plus l'allocation nantie est prudente, plus la capacité d'emprunt est élevée et moins le risque d'appel de marge existe. Une allocation majoritairement en fonds euros, avec une poche de Capital Garanti limitée — nous expliquons pourquoi nous plafonnons cette poche dans notre article sur la part maximale de produits structurés dans un portefeuille —, est celle qui rend un Lombard de 300 000 € sur 500 000 € réaliste et supportable. À l'inverse, un contrat investi en actions au motif d'obtenir « plus de rendement pour payer le crédit » cumule un taux variable, une quotité faible et un risque d'appel de marge : c'est la configuration que nous refusons de recommander à un profil de ce type.

Lombard, avance sur contrat, rachat partiel, prêt immobilier classique : le comparatif

Le crédit Lombard n'est pas la seule façon de mobiliser un contrat sans le vider. L'avance est un prêt consenti par l'assureur lui-même sur la provision mathématique du contrat, sans banque et sans appel de marge ; le rachat partiel sort définitivement les fonds ; le prêt immobilier classique laisse le contrat intact mais engage le bien et l'emprunteur. Un point sur la durée de l'avance, parce que la formulation transmise à notre lecteur — « renouvelable tous les trois ans, trois fois maximum » — appelle une correction. Il n'existe aucune règle légale sur cette durée. La référence habituellement citée est une recommandation de la fédération professionnelle des assureurs (FFSA, aujourd'hui France Assureurs), non contraignante, reprise par exemple par La finance pour tous : une durée qui « dépend des contrats sans pouvoir dépasser 3 années renouvelable deux fois », soit neuf ans au plus. Ensuite, chaque assureur écrit ses propres conditions générales : nous avons documenté dans notre article sur l'avance comme porte de sortie des plafonds de 60 à 80 % de la valeur de rachat, des taux 2026 allant de 3,64 % (Afer) à environ 5 % à 5,5 % pour les contrats indexés sur le TME, et, chez Afer, une absence d'échéance contractuellement forcée. Sur un contrat luxembourgeois, plusieurs assureurs de la place proposent également une avance, aux conditions propres à chaque contrat ; sa quotité et sa durée restent inférieures à celles d'un Lombard bancaire, mais elle ne comporte pas d'appel de marge (confiance : à vérifier contrat par contrat, sources secondaires).

L'exemple chiffré : un bien loué de 300 000 € financé par Lombard à 4 %

Prenons le projet tel qu'il pourrait se dessiner : un bien de 300 000 € financé en totalité par un crédit Lombard in fine à 4 %, soit 12 000 € d'intérêts par an, prélevés chaque trimestre. Le bien est loué nu 12 000 € par an (4 % brut), avec 2 400 € de charges déductibles hors intérêts — taxe foncière, assurance, gestion, entretien —, soit 9 600 € de revenu foncier avant intérêts. Le même crédit est examiné dans trois configurations : le bien loué détenu en direct au régime réel, une résidence secondaire, et une SCI à l'impôt sur le revenu qui emprunte elle-même pour acquérir le bien loué. Le foyer est supposé dans la tranche à 30 %, avec 17,2 % de prélèvements sociaux — le taux maintenu en 2026 sur les revenus fonciers, à la différence du droit commun relevé à 18,6 %.

Deux enseignements. Le premier est que la colonne « résidence secondaire » est la seule où la phrase entendue par notre lecteur est exacte, et cela n'a rien à voir avec le Lombard : n'importe quel crédit y donnerait le même résultat. Le second est que les colonnes « en direct » et « SCI » sont identiques. La SCI à l'IR est fiscalement translucide ; elle ne crée pas de déduction supplémentaire, elle répartit la même déduction entre ses associés. La question de savoir s'il faut une SCI ne se pose donc pas sur le terrain de la déductibilité, mais sur celui de la détention, du démembrement et de la transmission — la section suivante.

Ce que coûte l'ensemble : le contrat luxembourgeois et le crédit

Le crédit Lombard s'ajoute aux frais du contrat qui le porte, et ceux-ci sont déjà publiés sur ce site. Le contrat luxembourgeois devient pertinent à partir d'un seuil pratique de 250 000 € ; les frais d'entrée de l'assureur y sont fréquemment négociés à 0 %, et la rémunération du cabinet suit le barème public — 1,60 % effectif sur 500 000 €, soit 8 000 €, une seule fois. Les frais récurrents se décomposent, comme nous l'avons détaillé dans notre article sur les frais d'un contrat luxembourgeois, en frais de gestion du contrat (0,5 à 0,9 % par an), frais de banque dépositaire (0,1 à 0,3 %) et frais des supports, pour un total typique de 0,7 à 1,2 % par an hors supports, contre 0,5 à 0,8 % sur un contrat français premium. Sur nos dossiers de 2026 à 500 000 €, l'ordre de grandeur constaté est plus resserré : 0,35 à 0,45 % pour l'assureur, environ 0,10 % pour la banque dépositaire, 0,5 % pour le conseil, soit 0,95 à 1,05 % tout compris, contre environ 0,75 % tout compris sur un contrat français équivalent. Le nantissement lui-même n'occasionne que des frais administratifs modestes chez l'assureur ; les frais de dossier du crédit varient d'une banque à l'autre, sans grille publique uniforme, et sont à faire chiffrer avant tout engagement.

Le vrai coût du Lombard n'est pas dans ces lignes mais dans l'écart entre le taux du crédit et le rendement de ce qui reste investi. À 4 % de coût brut — 2,5 % net après déduction sur un bien loué —, emprunter contre un fonds euros qui rapporte 2,8 % net de frais est une opération à peu près neutre ; emprunter contre un Capital Garanti à 5 % est favorable ; emprunter pour une résidence secondaire, sans déduction, à 4 % contre 2,8 %, coûte environ 1,2 point par an sur le montant emprunté, soit 3 600 € par an pour 300 000 €. Ce chiffre est le prix réel de la liquidité conservée et de l'enveloppe préservée — il faut le regarder en face plutôt que le présenter comme un « levier ».

La variante SCI à l'IR + contrat de capitalisation + Lombard : quand elle a un sens

Le montage proposé à notre lecteur consiste à créer une SCI à l'impôt sur le revenu, à y loger les 500 000 € via un contrat de capitalisation — une société ne pouvant pas souscrire d'assurance-vie, faute de personne à assurer, comme nous l'expliquons dans notre comparatif contrat de capitalisation contre assurance-vie —, puis à faire emprunter la SCI, par un crédit Lombard garanti par ce contrat, pour acheter l'immeuble. Sur la déductibilité, nous l'avons vu, ce montage n'apporte rien qu'une détention directe n'offrirait déjà : si la SCI emprunte pour un bien loué, ses associés déduisent leur quote-part d'intérêts (BOFiP, § 130) ; si le bien n'est pas loué, personne ne déduit rien. La fiscalité courante du contrat de capitalisation détenu par une SCI à l'IR est, elle, celle des associés : par translucidité (article 8 du CGI), les produits d'un rachat sont imposés entre leurs mains comme s'ils détenaient le contrat eux-mêmes — prélèvement de 12,8 % ou de 7,5 % après 8 ans, plus 17,2 % de prélèvements sociaux, chaque associé disposant de son abattement de 4 600 € ou 9 200 €. Ce point repose sur une doctrine professionnelle convergente plutôt que sur un paragraphe de BOFiP spécifique aux sociétés de personnes, que nous n'avons pas trouvé (confiance : à vérifier). À l'inverse, une SCI qui opterait pour l'impôt sur les sociétés subirait la taxation annuelle forfaitaire calculée sur 105 % du TME, sans report — un piège classique de ce montage lorsqu'il est mal calibré.

La variante a un sens dans des situations précises : plusieurs associés qui veulent détenir ensemble, des parts que l'on souhaite démembrer plutôt qu'un immeuble, une dette que l'on veut faire porter par la société pour réduire la valeur des parts transmises, ou un contrat qu'on souhaite voir continuer après le décès plutôt que se dénouer. Elle a un coût que le raisonnement « pour pouvoir déduire » passe sous silence : le contrat de capitalisation n'est pas un contrat d'assurance sur la vie. Au décès du souscripteur, il ne se dénoue pas au profit de bénéficiaires désignés ; il reste dans la société, et ce sont les parts de la SCI qui entrent dans la succession, taxées selon le lien de parenté. L'article 990 I du CGI — abattement de 152 500 € par bénéficiaire, puis 20 % jusqu'à 700 000 € taxables et 31,25 % au-delà — ne vise que les sommes dues par un organisme d'assurance « en raison du décès de l'assuré » : il n'existe tout simplement pas pour un contrat de capitalisation, et encore moins pour des parts de société.

Ce qu'on perd : l'article 990 I contre 55 % de droits sur des parts de SCI

Pour des neveux, l'écart n'est pas une nuance. Les neveux et nièces relèvent du barème des collatéraux jusqu'au quatrième degré : un abattement de 7 967 € chacun et un taux unique de 55 % (articles 777 et 779 du CGI, barème confirmé sur service-public.gouv.fr, mise à jour du 9 février 2026). Le tableau compare, pour 500 000 € transmis à trois neveux par parts égales — une hypothèse, notre lecteur n'ayant pas précisé leur nombre —, la situation actuelle sur compte à terme, une assurance-vie alimentée avant 70 ans, une assurance-vie alimentée après 70 ans, et la variante SCI à l'IR avec contrat de capitalisation.

Le montage SCI + capitalisation ramène donc la transmission exactement au point de départ du compte à terme : environ 262 000 € de droits pour trois neveux, là où l'assurance-vie alimentée avant 70 ans en coûte environ 8 500 €. La différence — de l'ordre de 253 000 € — est le prix d'une déductibilité que le montage n'apporte même pas. Un second élément de calendrier pèse autant que le choix de l'enveloppe : notre lecteur a 66 ans. Les primes versées avant son 70e anniversaire relèvent de l'article 990 I ; celles versées après basculent vers l'article 757 B, dont nous avons détaillé la mécanique dans notre article sur les versements après 70 ans — et pour des neveux, comme le montre la troisième colonne, ce régime perd l'essentiel de son intérêt puisque les primes retombent dans le barème à 55 %. Il dispose de moins de quatre ans pour placer le capital sous le régime le plus favorable, et cette contrainte prime sur toute réflexion sur le crédit. La rédaction de la clause bénéficiaire, pour des neveux en l'absence d'enfant, fait l'objet d'un article dédié : transmettre à ses neveux sans enfant, succession contre assurance-vie.

Le démembrement au profit des neveux : qui déduit, qui paie

Reste le projet immobilier lui-même, « en démembrement au profit des neveux ». Deux architectures existent, et elles ne se traitent pas de la même façon. Dans la première, le lecteur achète le bien en direct, le loue, puis en donne la nue-propriété à ses neveux en conservant l'usufruit. À 66 ans, l'article 669 du CGI valorise l'usufruit à 40 % et la nue-propriété à 60 % de la pleine propriété : sur un bien de 300 000 €, les neveux reçoivent 180 000 € de nue-propriété, taxés à 55 % après 7 967 € d'abattement chacun. L'usufruitier continue de percevoir les loyers, de les déclarer et de déduire les intérêts de l'emprunt qu'il a contracté pour l'acquisition ; les nus-propriétaires n'ont rien à déclarer, mais le BOFiP admet (rescrit n° 2007/53, repris au § 170) qu'un nu-propriétaire qui emprunte pour acquérir la nue-propriété d'un immeuble loué déduise ses intérêts de ses autres revenus fonciers — utile si les neveux financent eux-mêmes une partie. Nous avons décrit cette mécanique dans notre article sur le démembrement en nue-propriété et usufruit.

Dans la seconde architecture, c'est une SCI qui achète le bien en empruntant, et le lecteur donne la nue-propriété des parts. L'intérêt est connu : la valeur des parts est nette de la dette de la société. Une SCI qui détient un immeuble de 300 000 € financé par un emprunt de 300 000 € a des parts de valeur proche de zéro le jour de la donation, et la nue-propriété de ces parts se transmet pour presque rien. Fiscalement, c'est l'usufruitier des parts — le lecteur — qui déclare la quote-part de revenus fonciers de la SCI et déduit la quote-part d'intérêts, les neveux nus-propriétaires n'ayant, selon la décision du Conseil d'État de 2017 citée plus haut, aucun revenu ni aucune déduction. Deux réserves doivent être écrites noir sur blanc. La première : si le crédit de la SCI est un Lombard in fine garanti par le contrat personnel du lecteur et remboursé à son décès par ce contrat, l'extinction de la dette de la société par un actif du donateur enrichit les nus-propriétaires ; cette configuration doit être analysée avec le notaire au regard des libéralités indirectes avant d'être mise en place, et non découverte lors d'un contrôle. La seconde : une garantie donnée par une personne physique pour la dette d'une société soulève des questions de recours du garant contre la société, sur lesquelles une décision de 2026, commentée en doctrine (Revue générale du droit des assurances, n° 9, 2026), que nous n'avons pas pu consulter en source primaire, refuse au garant un recours subrogatoire — un point à faire trancher par le conseil juridique avant de signer un nantissement pour le compte d'une SCI. Les mêmes précautions valent pour un démembrement de parts de SCPI, dont nous avons listé les vérifications dans l'article consacré au démembrement de SCPI.

Ce qui se passe au décès de l'emprunteur

Un crédit Lombard in fine sur un contrat destiné à être transmis pose une question que l'on évite trop souvent : que se passe-t-il si le décès survient avant le remboursement ? Le nantissement survit au souscripteur. La banque, créancier nanti, est payée en premier sur la valeur de rachat, à hauteur de sa créance, en vertu du droit exclusif reconnu par la Cour de cassation en 2020 ; les bénéficiaires désignés dans la clause ne reçoivent que le solde, sous le régime de l'article 990 I pour les primes versées avant 70 ans. Sur 500 000 € de contrat et 300 000 € de dette, les neveux reçoivent donc 200 000 € par l'assurance-vie — et le bien immobilier, lui, se trouve dans la succession ou déjà démembré, selon l'architecture retenue. Le montage transforme ainsi une partie de l'actif transmis hors succession, à 20 % après 152 500 € d'abattement, en actif transmis dans la succession, à 55 % après 7 967 € : c'est le vrai arbitrage à chiffrer avant de signer, et il joue contre le crédit lorsque les bénéficiaires sont des neveux.

Un élément récent renforce ce point. Une cour d'appel — Grenoble, 18 février 2026, RG n° 24/02684, décision rapportée par LégiFiscal — a refusé de déduire du passif successoral le capital restant dû d'un prêt immobilier garanti par un contrat d'assurance-vie nanti, au motif que le prêt et le nantissement formaient une « opération globale » dans laquelle l'épargne constituée couvrait le remboursement : la succession n'était pas débitrice au sens de l'article 768 du CGI. Il s'agit d'une décision d'appel, non d'un arrêt de la Cour de cassation, et nous ne l'avons consultée qu'en source secondaire (confiance : à vérifier). Mais sa logique est directement transposable à un Lombard in fine : les héritiers ne pourraient pas retrancher la dette de l'actif taxable alors même que le contrat aurait servi à la payer. La conclusion pratique est simple : le remboursement du crédit en cas de décès — par le contrat, par la vente du bien, par une assurance décès spécifique — se décide et s'écrit avec le notaire au moment de la mise en place, en cohérence avec la clause bénéficiaire du contrat.

Ce qu'il faut retenir

La déductibilité des intérêts d'emprunt des revenus fonciers dépend de trois choses — l'affectation du prêt à un bien loué nu, la preuve de cette affectation, le paiement effectif des intérêts — et d'aucune autre : ni la garantie, ni la banque, ni le pays du contrat nanti n'entrent en ligne de compte, comme l'ont jugé la cour administrative d'appel de Bordeaux en 2005 sur un prêt in fine garanti par une assurance-vie et le Conseil d'État à plusieurs reprises sur l'affectation et la continuité de l'objet de l'endettement. Un crédit Lombard coûte en septembre 2026 entre 3,4 % et 4,7 % à taux variable, mobilise 40 à 90 % du contrat selon les actifs qu'il contient, et expose à un appel de marge que seule une allocation prudente écarte. L'avance sur contrat, sans appel de marge, est limitée dans sa durée par les conditions générales de chaque assureur — la recommandation professionnelle parle de trois ans renouvelables deux fois, pas d'une règle légale. Enfin, la variante SCI à l'IR avec contrat de capitalisation ne crée aucune déduction supplémentaire et fait perdre l'article 990 I : pour un souscripteur de 66 ans qui veut transmettre 500 000 € à ses neveux, la décision qui compte le plus n'est pas le crédit, c'est de verser avant 70 ans sur un contrat qui se dénouera hors succession.