La question que vous devez poser : « net de tout, combien ? »
Un rendement immobilier peut être « net » de cinq façons différentes : net d'honoraires de gestion, net de charges, net de taxe foncière, net de comptabilité, net d'impôt. Les plaquettes choisissent la définition la plus flatteuse. Nous allons reconstruire le chiffre qui compte — celui qui tombe sur votre compte — à partir d'un cas type : un lot en résidence services à 200 000 € TTC, loyer annuel de bail commercial de 9 000 € (4,5 % affiché).
Ce que vous ne verrez jamais facturé : la marge de l'exploitant
Premier point, contre-intuitif : la gestion locative d'un LMNP géré ne vous coûte rien en apparence. L'exploitant encaisse les loyers des occupants (souvent 12 000 à 14 000 € par an pour un lot de ce type), vous reverse les 9 000 € du bail, et vit de la différence. Cette marge est le vrai prix de la gestion, du remplissage et de la garantie de loyer — elle est déjà déduite du rendement affiché. C'est précisément ce qui rend le produit lisible : le 4,5 % annoncé est contractuel, pas espéré.
Le compte d'exploitation complet
Plaquette Ce qu'on vous montre | Réalité année courante Bail bien négocié | Réalité bail médiocre Charges mal réparties | |
|---|---|---|---|
| Loyer bail commercial | 9 000 € | 9 000 € | 9 000 € |
| Charges copro non récupérables | — | − 350 € | − 900 € |
| Taxe foncière | — | − 0 € (au preneur) | − 1 100 € |
| CFE | — | − 250 € | − 250 € |
| Expert-comptable (net d'avantage fiscal) | — | − 300 € | − 300 € |
| Impôt sur les loyers (grâce à l'amortissement) | — | 0 € | 0 € |
| Net réel en poche | 9 000 € (4,50 %) | 8 100 € (4,05 %) | 6 450 € (3,23 %) |
- Loyer bail commercial
- 9 000 €
- Charges copro non récupérables
- —
- Taxe foncière
- —
- CFE
- —
- Expert-comptable (net d'avantage fiscal)
- —
- Impôt sur les loyers (grâce à l'amortissement)
- —
- Net réel en poche
- 9 000 € (4,50 %)
- Loyer bail commercial
- 9 000 €
- Charges copro non récupérables
- − 350 €
- Taxe foncière
- − 0 € (au preneur)
- CFE
- − 250 €
- Expert-comptable (net d'avantage fiscal)
- − 300 €
- Impôt sur les loyers (grâce à l'amortissement)
- 0 €
- Net réel en poche
- 8 100 € (4,05 %)
- Loyer bail commercial
- 9 000 €
- Charges copro non récupérables
- − 900 €
- Taxe foncière
- − 1 100 €
- CFE
- − 250 €
- Expert-comptable (net d'avantage fiscal)
- − 300 €
- Impôt sur les loyers (grâce à l'amortissement)
- 0 €
- Net réel en poche
- 6 450 € (3,23 %)
Chiffres types constatés sur des résidences gérées récentes. L'écart entre les deux colonnes de droite tient à un seul document : la répartition des charges et de la taxe foncière dans le bail commercial. C'est lui qu'il faut lire avant le prix.
Les trois lignes qui font vraiment varier le résultat
1. L'article « charges » du bail. Un bail commercial peut mettre la taxe foncière et les grosses réparations (article 606 du Code civil) à la charge du preneur ou du propriétaire. Entre les deux extrêmes, l'écart dépasse un point de rendement — sur le même lot, au même prix. C'est la première chose que nous vérifions.
2. Le renouvellement du bail. Le loyer est sécurisé pendant la durée du bail (9 à 12 ans), pas éternellement. Au renouvellement, un exploitant en position de force renégocie à la baisse. La parade : des emplacements où l'exploitant a plus à perdre que vous — c'est un critère de sélection, pas une clause.
3. La revente. Le marché secondaire du géré est un marché d'initiés : compter 4 à 8 % de décote si vous vendez pressé, quasi rien si vous vendez un bail long à un bon exploitant. Le coût de sortie se décide donc… à l'achat.
Questions fréquentes
Le rendement affiché d'un LMNP géré est-il net de frais ?+
Le rendement annoncé (4 à 5 %) est en général exprimé net des honoraires de gestion, car le bail commercial fixe un loyer que l'exploitant vous verse après sa propre marge. En revanche il est brut de charges de copropriété non récupérables, de taxe foncière (selon le bail), de CFE et d'éventuels travaux. La seule question qui compte : « net de tout, combien tombe sur mon compte chaque année ? » — exigez ce chiffre.
Qui paie la gestion locative dans un LMNP géré ?+
Personne ne vous facture une ligne « gestion locative » : l'exploitant se rémunère sur l'écart entre les loyers qu'il encaisse auprès des occupants et le loyer qu'il vous verse au titre du bail commercial. C'est un coût réel mais invisible — il est déjà déduit du rendement qu'on vous annonce.
L'amortissement comptable coûte-t-il quelque chose ?+
L'amortissement lui-même ne coûte rien — c'est un mécanisme fiscal qui neutralise l'impôt sur les loyers pendant de longues années. Ce qui coûte, c'est l'expert-comptable qui le calcule : comptez 400 à 700 € par an, largement couverts par l'économie d'impôt dans la quasi-totalité des cas (et partiellement compensés par la réduction d'impôt pour frais de comptabilité si vous adhérez à un OGA).
Y a-t-il des frais de sortie ?+
Pas de frais de sortie contractuels, mais deux coûts de sortie réels : les frais de mutation du marché secondaire (le LMNP géré se revend de gré à gré, souvent 4 à 8 % de décote de liquidité si vous êtes pressé) et la reprise éventuelle de TVA si vous revendez avant 20 ans sans continuité du bail. Ces deux points sont détaillés dans notre page produit.
Le cabinet prend-il des frais d'entrée sur un LMNP géré ?+
Non. Notre rémunération est incluse dans le prix du programme, versée par l'opérateur, et son montant figure en clair dans la proposition que vous signez. Le prix que vous payez est le prix public du lot — comparable à ce que vous paieriez en direct.
Vous voulez le compte d'exploitation réel d'un programme précis ?
Nous fournissons ce tableau, ligne à ligne, pour chaque lot que nous proposons — avant toute réservation. C'est le document qui devrait être obligatoire, alors nous le rendons systématique.
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