Cas pratique : le vrai perdant n'était pas celui qu'on croyait

Les détails de cette histoire ont été modifiés pour préserver l'anonymat des personnes concernées ; les montants et proportions restent représentatifs d'un cas que nous rencontrons régulièrement en rendez-vous.

L'histoire telle qu'elle nous a été racontée

Le rendez-vous a commencé, comme souvent, par une inquiétude qui n'était pas la sienne. Notre cliente voulait avant tout nous parler de son frère : dix ans plus tôt, il avait acheté, avec un apport initial de seulement 2 000 € et le solde financé à crédit, un appartement neuf via un dispositif de défiscalisation immobilière du type Pinel, séduit par la réduction d'impôt annoncée. Le bien venait d'être revendu, et le prix obtenu était inférieur au prix payé à l'achat. Pour lui, le verdict était sans appel : il avait « perdu de l'argent » dans cette opération, et sa sœur — notre cliente — s'en inquiétait pour lui, presque en excuse avant même d'aborder sa propre situation.

Sa propre situation, justement : elle détenait depuis plusieurs années plus de 200 000 € sur un contrat d'assurance-vie en fonds euros, ouvert dans sa banque habituelle des années plus tôt et jamais vraiment revisité depuis. Rien d'alarmant à ses yeux — le capital n'avait jamais baissé, le relevé annuel affichait toujours un chiffre légèrement supérieur à l'année précédente. Aucune perte visible, contrairement à celle de son frère.

Le calcul complet du frère : ce qu'il a vraiment gagné et perdu

Le prix de revente inférieur au prix d'achat est réel — ce n'est pas une invention pour les besoins de la démonstration. Une part significative des biens acquis neufs dans le cadre de ce type de dispositif se revendent, des années plus tard, en dessous de leur prix d'acquisition : le prix du neuf intègre une prime commerciale (finitions, garanties, frais de commercialisation du promoteur) qui s'efface largement une fois le bien requalifié en bien ancien sur le marché de la revente. C'est un mécanisme structurel connu, documenté, pas une exception malheureuse.

Mais juger cette opération en comparant le prix d'achat au prix de revente n'a, en réalité, aucun sens — ce n'est tout simplement pas comme ça qu'on calcule la rentabilité d'un investissement financé à crédit. Les 250 000 € du prix d'achat n'ont jamais été l'argent du frère : hors un apport initial de 2 000 €, l'acquisition avait été financée par un crédit immobilier, remboursé pour l'essentiel par le loyer et l'avantage fiscal. Comparer 250 000 € à 225 000 € revient à comparer l'argent de la banque à l'argent de la banque — ça ne dit rien de ce que le frère, lui, a personnellement gagné ou perdu. La seule question qui compte est différente : combien a-t-il réellement sorti de sa poche, et combien a-t-il réellement récupéré ? C'est ce que mesure un taux de rendement interne (TRI), pas une soustraction entre deux prix.

Ce que le frère a réellement mis de sa poche, et ce qu'il a réellement récupéré

Le crédit finançant l'essentiel des 250 000 € — hypothèse réaliste pour une souscription d'il y a 10 ans : 20 ans de durée, taux fixe de 1,8 % — génère une mensualité d'environ 1 242 €. Cette mensualité a été en bonne partie couverte par le loyer perçu et l'avantage fiscal : l'effort réellement supporté par le frère, une fois ces deux éléments déduits, ressortait à environ 450 € par mois — un ordre de grandeur réaliste pour ce type de montage une fois les charges réellement constatées (et pas seulement celles mises en avant dans la plaquette commerciale) prises en compte.

Sur 10 ans, cet effort représente un total de 54 000 €, auquel s'ajoute l'apport initial de 2 000 € — soit 56 000 € réellement sortis de sa poche sur toute la durée, bien loin des 250 000 € du prix d'achat, qui n'ont jamais été son argent mais celui de la banque pour l'essentiel. À la revente, une étape supplémentaire, presque systématiquement oubliée, doit être intégrée : le capital restant dû sur le crédit doit être remboursé avant que le solde ne revienne à l'investisseur. Après 10 ans sur un crédit de 20 ans, ce capital restant dû s'élève encore à environ 136 000 € — les premières années d'un crédit amortissent peu de capital, l'essentiel des mensualités de début de prêt servant à payer les intérêts.

Sur un bien affiché à 250 000 €, le frère n'a jamais sorti que 56 000 € de sa poche — le reste, la banque l'a payé à sa place, remboursée par le loyer du locataire et l'avantage fiscal. En rapportant ces 56 000 € réellement engagés aux 89 000 € réellement récupérés à la revente, le taux de rendement interne de cette opération ressort à environ 9,5 % par an. C'est l'exact inverse du ressenti de perte qui avait motivé la question posée à sa sœur.

Un point supplémentaire joue même en faveur de ce résultat. L'effort de 450 € par mois n'a pas été constant sur les 10 ans : les premières années d'un investissement locatif neuf bénéficient d'une garantie locative du promoteur et de charges de copropriété plus faibles sur un bien récent — l'effort réel de départ était plus bas que la moyenne, et a augmenté à mesure que ces protections se sont éteintes et que les charges d'un bien vieillissant sont apparues. Or un euro dépensé plus tard pèse toujours moins sur un taux de rendement interne qu'un euro dépensé immédiatement : lisser cet effort en un montant mensuel constant, comme nous l'avons fait ici pour rester lisible, a donc tendance à sous-estimer le TRI réel, pas à le surestimer.

Pendant ce temps, 200 000 € dormaient sur un fonds euros

C'est à ce moment du rendez-vous que le diagnostic a basculé. Le contrat de notre cliente servait un rendement net de l'ordre de 1,8 % par an — le niveau typique d'un fonds euros bancaire classique, plombé par un portefeuille obligataire ancien et des frais de gestion peu compétitifs, jamais remis en cause depuis l'ouverture du contrat. Sur 200 000 € et dix ans, exactement la même durée que l'opération de son frère, l'écart avec ce qu'un contrat mieux sélectionné — ou un support plus adapté à un horizon aussi long — aurait pu produire est sans commune mesure avec les 25 000 € qui avaient inquiété toute la famille.

L'écart entre ce que le contrat de notre cliente a réellement produit et ce qu'un Capital Garanti — parfaitement adapté à un capital qu'elle savait, avec certitude, ne pas devoir mobiliser avant de nombreuses années — aurait produit dépasse 86 000 € sur la même durée que l'opération de son frère. Rien qu'en changeant de contrat de fonds euros, sans même changer de famille de produit, l'écart se serait déjà réduit de plus de moitié.

Pourquoi une perte invisible choque moins qu'une perte visible

Ce cas illustre un biais que nous rencontrons dans la quasi-totalité des premiers rendez-vous. Une perte affichée noir sur blanc — un prix de vente inférieur au prix d'achat, un chiffre négatif sur un compte-rendu de transaction — déclenche une réaction immédiate, précise, presque physique. Un manque à gagner ne déclenche jamais rien de comparable : il n'existe qu'en tant que comparaison contrefactuelle, invisible tant que personne ne prend la peine de la calculer explicitement. Le relevé annuel d'un fonds euros affiche toujours un chiffre en légère hausse — jamais la ligne « ce que vous auriez pu avoir ailleurs ». C'est cette absence structurelle de contre-exemple chiffré qui rend le coût de la sur-liquidité aussi difficile à percevoir, malgré son ampleur souvent supérieure à celle d'une perte visible qui, elle, se voit tout de suite.

Ce que cette histoire ne veut pas dire

Trois généralisations abusives seraient faciles à tirer de ce cas, et toutes les trois seraient fausses. La première : que la défiscalisation immobilière est, par construction, un bon calcul. Ce n'est pas systématiquement le cas — le résultat dépend entièrement du prix payé à l'achat rapporté au marché local, du dispositif fiscal exact et de son taux de réduction, et de l'évolution du marché de la revente. Une opération achetée trop cher, avec une réduction d'impôt plus faible ou un marché local dégradé, peut se solder par une perte réelle, pas seulement apparente. La seconde généralisation abusive serait que le fonds euros est un mauvais placement : ce n'est pas non plus le message de ce cas. Le fonds euros a fait précisément ce pour quoi il est conçu — garantir un capital et servir un rendement positif, sans aucun risque de marché. Le problème n'était jamais le produit, c'était la durée de détention face à l'horizon réel disponible, et la qualité du contrat qui n'avait jamais été questionnée depuis son ouverture.

La troisième généralisation abusive, propre au calcul par effet de levier, serait de conclure qu'emprunter pour investir garantit un rendement à deux chiffres : c'est l'inverse. Le levier du crédit amplifie le résultat dans les deux sens, pas seulement le sens favorable. Le même montage, revendu 210 000 € au lieu de 225 000 € — un repli de marché local loin d'être extrême — aurait déjà réduit le TRI à environ 5,7 % par an au lieu de 9,5 %, une fois le capital restant dû déduit de la même façon. En dessous d'un prix de revente d'environ 192 000 € — soit une baisse d'environ 23 % par rapport au prix d'achat, un scénario loin d'être improbable sur un bien acheté au prix du neuf — le TRI serait devenu négatif : le frère aurait alors réellement perdu de l'argent, au sens strict du terme, sur le capital qu'il avait effectivement engagé. Le même capital laissé sur un fonds euros, lui, n'aurait jamais pu afficher une valeur inférieure au capital versé, quelle que soit l'évolution des marchés. C'est précisément la différence entre un placement à capital garanti et un investissement à effet de levier : le second peut structurellement mieux rémunérer, mais il expose aussi à une perte réelle du capital engagé — ce que ni le fonds euros ni un Capital Garanti ne permettent, hors défaut de l'émetteur.